Erfpacht: dè a th’ ann an màl Duitseach agus dè bu chòir do luchd-ceannach sùil a thoirt air?

Mura h-eil thu a’ ceannach fearainn taighe Duitseach ach air a shon , chan eil thu a’ ceannach na talmhainn foidhpe. Tha thu a’ ceannach còir chlàraichte fearann ​​cuideigin eile a chumail agus a chleachdadh, air cumhaichean a sgrìobh an sealbhadair, uaireannan ceud bliadhna air ais. Bidh na cumhaichean sin a’ co-dhùnadh dè a phàigheas tu, airson dè cho fada, agus an toir banca iasad idir.

Dè a th' ann an erfpacht?

’S e còir fhìor chuingealaichte ( beperkt recht ) a th’ ann an Erfpacht fo artaigil 5:85 de Chòd Sìobhalta na h-Òlaind (BW). Tha e a’ toirt don neach aig a bheil e, an erfpachter , a’ chòir fearann ​​a tha fo shealbh cuideigin eile a shealbhachadh agus a chleachdadh. Cumaidh sealbhadair an fhearainn an tiotal. Leis gu bheil còir an erfpachter clàraichte aig Clàr na Fearainn (Kadaster), tha ceannach taighe air erfpacht fhathast a’ toirt dhut rudeigin as urrainn dhut a reic, morgaids a thoirt seachad agus a thoirt seachad, agus mairidh e às dèidh reic nas fhaide air adhart den fhearann ​​fhèin.

Under Article 5:85(2) BW, the deed may require the erfpachter to pay a periodic sum, the canon no màl talmhainn. Chan eil canan èigneachail fon lagh, ach tha fear aig cha mhòr a h-uile erfpacht còmhnaidh. A bharrachd air a’ phàigheadh ​​sin, tha an cleachdadh a bhiodh aig an erfpachter san fharsaingeachd, a’ gabhail a-steach leigeil na seilbhe, agus tha càradh na dhleastanas air. Chan fhaod e ceann-uidhe na seilbhe atharrachadh no obair a dhèanamh fo na cumhaichean a tha glèidhte don t-sealbhadair.

A flat on erfpacht with a running canon is usually worth less than the same flat in full ownership, and that gap is not always visible in the asking price.

Mar a tha erfpacht eadar-dhealaichte bho opstal agus bho rental

• Erfpacht a’ toirt còir fearann ​​neach eile a shealbhachadh agus a chleachdadh. Mar as trice bidh togalaichean air a’ phlota nam pàirt den chòir sin.
• Opstal (còir uachdarain) a leigeas le cuideigin seilbh a bhith aca air togalach, stàladh no planntachadh air fearann ​​a bhuineas do chuideigin eile, mar eisimpleir càball no seata de phannalan grèine. Dh’ fhaodadh gum bi a phàigheadh ​​fhèin aige, agus gu tric bidh e a’ ruith còmhla ri erfpacht no màl seach leis fhèin.
• Màl ’S e cùmhnant a th’ ann (togalach no àite-còmhnaidh a thoirt air màl), chan e còir chlàraichte: gun inntrigeadh Clàr Fearainn, gun mhorgaids. Bidh màladair a’ pàigheadh ​​màl airson àite-fuirich; bidh fear-gabhail a’ pàigheadh ​​canon airson còir seilbh a tha aige agus as urrainn dha a reic.

Carson a tha cumhaichean coitcheann an achd nas cudromaiche na an lagh

Tha còir erfpacht air a chruthachadh le sgrìobhainn notarial agus air a chlàradh anns na clàran poblach. Tha an sgrìobhainn a’ suidheachadh nan teirmichean fa leth – plota, teirm, canon tòiseachaidh, cleachdadh ceadaichte – agus an uairsin ag ainmeachadh sreath de chumhachan coitcheann ( algemene bepalingen ) a tha buntainneach. Is iad na cumhachan sin, chan e an reachdas, a tha a’ suidheachadh an dòigh-obrach ath-sgrùdaidh, na riaghailtean ceannach, na riatanasan ceadachaidh agus na cumhachdan crìochnachaidh.

Dè na cumhaichean a tha a’ buntainn ris a’ phlota agad?

Chan eil aon sheata de chumhachan aig baile-mòr; tha sreath aice, air an toirt seachad ann am bliadhnaichean eadar-dhealaichte, agus tha gach plota ceangailte ris an t-sreath a bha an sàs nuair a chaidh a thoirt seachad. Amsterdam leis fhèin air grunn shreathan mar seo fhoillseachadh bho thoiseach an fhicheadamh linn, agus faodaidh seataichean nas sine làn-roghainn a thoirt don t-sealbhadair air ath-sgrùdadh agus còraichean dìolaidh cumhang.

Chan e a’ cheist a-riamh “dè na cumhaichean erfpacht a tha sa bhaile seo?” ach “dè an seata a tha a’ buntainn ris a’ phlota seo?” Tha an sgrìobhainn stèidheachaidh, agus sgrìobhainn atharrachaidh sam bith nas fhaide air adhart, ag ainmeachadh nan cumhaichean a rèir bliadhna. Iarr air an neach-lagha agad an sgrìobhainn sin agus teacsa slàn nan cumhaichean a tha air an ainmeachadh fhaighinn, agus an leughadh – chan e geàrr-chunntas, chan e paragraf an neach-reic oighreachd.

Ciamar a tha màl talmhainn (canon) air a shuidheachadh?

’S e am pàigheadh ​​cunbhalach airson cleachdadh na talmhainn a th’ anns a’ chanan. Mar as trice, ’s e ceudad a th’ ann a thèid a chur ri luach talmhainn a chaidh a mheasadh, air a thomhas bho chuibhreann de luach na seilbhe no bho chlàr-ama foillsichte; ann an Amsterdam canar ris a’ chuibhreann sin an luachan-sràide.

Eadar ath-sgrùdaidhean, bidh a’ mhòr-chuid de shuidheachaidhean an latha an-diugh a’ clàradh a’ chanain gach bliadhna an aghaidh clàr-amais prìsean luchd-cleachdaidh. Chan e ath-sgrùdadh a th’ ann an clàr-amais: bidh e a’ leantainn atmhorachd agus tha e ro-innseach, agus bidh ath-sgrùdadh ag ath-shuidheachadh luach bunaiteach na talmhainn agus faodaidh e an canain iomadachadh. Faodaidh fàgail a’ chanain gun phàigheadh ​​a’ chòir fhèin a chosg air an erfpachter mu dheireadh.

Dè na trì seòrsaichean erfpacht a th’ ann?

Mar as trice bidh daoine sònraichte sa Bheurla ag eadar-theangachadh “ sìorraidh” agus “sìorraidh ” mar “maireannach”. Chan eil iad mar an ceudna, agus faodaidh an diofar a bhith luachmhor. Faodaidh còir a mhaireas maireannach a bhith fhathast na còir a cheannaichear airson aon ùine a-mhàin, mar sin làimhsich fad agus ceannach mar cheistean fa leth.

Carson a tha ath-sgrùdadh cho cudromach a thaobh ionmhais?

Airson erfpacht leantainneach, is e deireadh ùine an t-àm as urrainn don t-sealbhadair fearainn an canon ath-shuidheachadh gu luach làithreach na talmhainn. Leis gu bheil amannan a’ ruith airson deicheadan, agus gu bheil luachan talmhainn bailteil Duitseach air a dhol suas gu mòr, faodaidh an canon ùr a bhith na iomadachadh mòr den t-seann fhear.

• Chan eil an àrdachadh mean air mhean. Ruigidh e ann an aon cheum, air ceann-latha a chaidh a shuidheachadh deicheadan roimhe sin.
• Tha an uidheam na shuidhe anns na seann shuidheachaidhean. Fo chuid de sheataichean nas sine, tha roghainn fharsaing aig an t-sealbhadair agus tha dùbhlan sam bith air a chuingealachadh ri modh-obrach luachaidh seach cùirt.

Mus cuir thu d’ ainm ris, dearbhaich ceann-latha crìochnachaidh na h-ùine làithreach, an dòigh-obrach ath-sgrùdaidh, agus, far a bheil figearan taisbeanach air am foillseachadh, dè an canon a bhiodh ann nan ath-sgrùdadh iad an-diugh. Ma tha ath-sgrùdadh mu thràth air a dhèanamh, iarr an tairgse agus ceann-latha sam bith airson gearanan fhaicinn.

An gabh am màl talmhainn a cheannach dheth?

An àite canan a phàigheadh, faodaidh an erfpachter uaireannan a cheannach airson suim chruinn. Bidh ceannach airson na h-ùine làithreach a’ ro-phàigheadh ​​a’ chanain a-mhàin gus an tig an ùine sin gu crìch; bidh an dleastanas an uairsin ag ath-bheothachadh air teirmichean ath-sgrùdaichte, agus mar sin is dòcha nach bi seilbh air a shanasachadh mar “canan air a cheannach” còmhdaichte ach gus ceann-latha a tha a-nis gu math faisg. Bidh ceannach gu bràth a’ cur às don chanan gu bràth, gun ath-sgrùdadh san àm ri teachd.

Chan e ceannach na talmhainn a th’ ann an ceannach far a’ chanain: tha seilbh fhathast aig sealbhadair na talmhainn, chan eil ach an dleastanas pàighidh a’ tighinn gu crìch, agus tha na cumhaichean fhathast a’ riaghladh cleachdadh agus cead. Tha a bheil ceannach ri thabhann, mar a thèid a thomhas agus a bheil e comasach ann am meadhan na h-ùine uile an urra ris na cumhaichean, chan ann air an lagh choitcheann. Tha e air a rèiteachadh le gnìomhas notariail agus air a chlàradh. Iarr air comhairliche cìse dearbhadh a dhèanamh air an làimhseachadh cìse mus dèan thu gealltanas, leis nach eilear a’ dèiligeadh ri canain ùineil agus ceannach calpa san aon dòigh.

Amsterdambho bhith leantainneach gu erfpacht maireannach

Amsterdam Sin as coireach gu bheil a’ chuspair seo cudromach do mhòr-chuid de luchd-ceannach eadar-nàiseanta: tha pàirt mhòr de stoc taigheadais a’ bhaile suidhichte air fearann ​​màil baile, gu h-eachdraidheil a’ leantainn air adhart le erfpacht le ath-sgrùdadh bho àm gu àm.

Bho 2016, tha am baile-mòr air erfpacht maireannach a thoirt seachad airson tabhartasan ùra, fo na cumhaichean coitcheann aige fhèin, agus dh’fhosgail e sgeama a leigeas le luchd-gabhail leantainneach a th’ ann mar-thà gluasad ( overstappen ) gu canon maireannach no ceannach maireannach. Bidh an neach-gabhail a’ cur a-steach airson tairgse, air a thomhas bhon luach fearainn aig àm fiosrachaidh a shuidhicheas am baile-mòr; ma thèid gabhail ris, thèid gnìomhas atharrachaidh a dhèanamh, clàraichte aig an Kadaster.

The calculation basis and the available discount have changed more than once, and later arrangements have their own terms and closing dates set by the municipality, not by statute. Ask the seller for any offer already issued, and confirm the current position with the municipality at the time of purchase.

Seo trì puingean practaigeach:

• Stèidhich gu dìreach dè a tha aig an neach-reic. Tha erfpacht leantainneach; erfpacht leantainneach le atharrachadh air a dhèanamh ach nach deach a chrìochnachadh; erfpacht maireannach le canan clàr-amais; agus erfpacht maireannach air a cheannach gu math nan ceithir so-mhaoin eadar-dhealaichte aig ceithir prìsean eadar-dhealaichte.
• Chan e tionndadh a th' ann an tairgse. Gus an tèid an achdas atharrachaidh a chur an gnìomh agus a chlàradh, bidh an togalach fhathast fo an t-seann rèim. Tha e an urra ri cumhachan na sgeama an urrainn do cheannaiche tairgse gun phàigheadh ​​a ghabhail thairis, agus cuin.

Dè mu dheidhinn erfpacht bho shealbhadair fearainn prìobhaideach?

Tha fearann ​​cuideachd air a thoirt air màl fad-ùine le luchd-leasachaidh, corporaidean taigheadais, luchd-tasgaidh institiùideach, bunaitean carthannais agus sealbhadairean fearainn prìobhaideach. Tha an lagh mar an ceudna, ach gu tric chan eil na cumhaichean mar sin.

Bidh cumhaichean prìobhaideach buailteach a bhith nas mì-fhàbharach ann an dòighean aithnichte: teirmean nas giorra no stèidhichte gun leantainn; ath-sgrùdadh aig amannan nas giorra, uaireannan a h-uile còig no deich bliadhna; ath-sgrùdadh ceangailte ri luach na seilbhe seach luach na talmhainn, agus mar sin bidh leasachaidhean an neach-gabhail fhèin a’ biathadh an àrdachaidh; dìoladh air a dhùnadh a-mach no air a chuingealachadh; agus riatanasan ceadachaidh farsaing airson màl, atharrachadh agus reic. Tha cuid de sgeamaichean a tha ag amas air ceannaichean airson a’ chiad uair, far a bheil an neach-reic a’ cumail na talmhainn gus prìs a’ cheannaich a lughdachadh, nan togail erfpacht den t-seòrsa seo.

Never assume that private conditions resemble the municipal ones you may have read about; read the set that applies to your plot.

Am faigh thu airgead-dìolaidh nuair a thig an erfpacht gu crìch?

When an erfpacht right ends, the former erfpachter is in principle entitled under Article 5:99 BW to the value of the buildings, works and plantings he put up himself or bought from his predecessor, and he may keep possession until that compensation is paid.

Two points qualify this. First, under Article 5:99(2) BW the deed can exclude compensation in defined cases, for example where the erfpachter ended the right himself, and older private conditions often use that room. Second, it is compensation for the buildings, not for the gap between leasehold and freehold value: a leaseholder whose temporary right expires does not receive the market value of the home.

An toir banca iasad air taigh le erfpacht?

Faodar còir erfpacht a mhorgaidseachadh, agus bheir a’ mhòr-chuid de luchd-iasaid Duitseach iasad air seilbh màil, ach tha co-dhiù a bheir neach-iasaid iasad air seilbh sònraichte an urra ri na cumhaichean coitcheann cha mhòr gu tur. Bidh luchd-iasaid a’ coimhead air an t-seòrsa còir agus, ma tha e sealach, an teirm a tha air fhàgail an aghaidh teirm an iasaid; a bheil an canon stèidhichte, clàr-amaisichte no fosgailte do ath-sgrùdadh, agus cuin a thuiteas an ath ath-sgrùdadh; am faodadh crìochnachadh an tèarainteachd aca a sgrios; am feumar fios a chuir thuca agus leigeil leotha fàilligeadh a leigheas; agus am mair dìoladh aig a’ cheann thall.

The standard conditions of the larger municipalities are generally accepted by the main lenders. Private erfpacht is harder: acceptability has to be established for that specific set of conditions. Where a national mortgage guarantee (NHG) is sought, NHG’s published rules set requirements on the remaining lease term against the loan term, and a non-traditional construction must appear on NHG’s list of accepted constructions.

Chan eil cumha maoineachaidh anns an aonta ceannach a’ dìon dad mura ruig an t-iarrtas morgaids an neach-iasaid a-riamh còmhla ris na cumhaichean màil.

Dè thachras aig reic: cead agus fiachan

An erfpacht right can be transferred, but the deed may require the landowner’s consent to a transfer or a division of the right; if consent is refused without reasonable grounds, the subdistrict court (kantonrechter) can replace it with an authorisation (Article 5:91 BW). With most municipalities consent is a formality, but never assume it: the timetable has to fit completion, and the conditions may require that there be no arrears and no outstanding breach.

Arrears follow the right itself: under Article 5:92 BW, buyer and seller are jointly and severally liable for canon that fell due in the five years before the transfer. The notary should obtain a written statement from the landowner on the canon position, any charges and any alleged breaches before completion.

An urrainn don t-sealbhadair fearainn crìoch a chur air an erfpacht?

Under Article 5:87(2) BW, the landowner can terminate erfpacht where the canon has gone unpaid for two consecutive years, or the erfpachter is in serious breach of other obligations. The formalities are strict, and they exist partly to protect the lender: termination is effected by bailiff’s writ, with advance notice, and it must also be served within eight days on anyone registered as a mortgagee or other right holder, so the bank has a chance to step in and cure the arrears. Separately, once 25 years have passed since the erfpacht was created, either party may ask the court to amend or end it because of unforeseen circumstances (Article 5:97 BW) – a narrow route, and not a remedy against a canon that has simply become expensive.

Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar cheannaiche?

The deed and the general conditions decide your costs and risks, so check them before you sign the purchase agreement and its three-day cooling-off period runs out.

• Obtain the registered deed of establishment, every later deed of amendment or buy-off, and the full text of the general conditions by year.
• Check whether the right is temporary, continuing or perpetual, and the exact expiry or period-end date.
• Check the current canon, its indexation basis, the next revision date and whether it is bought off, and if so until when.
• Ask for a written statement from the landowner on arrears, charges and alleged breaches; you are jointly liable for five years of arrears (Article 5:92 BW).
• Get written confirmation from your lender, and from NHG where relevant, that it will finance on these conditions.
• In Amsterdam: check the municipality’s current published position on switching on the day of purchase.

Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar neach-reic?

A buyer, notary and lender will ask for the erfpacht documents, and gaps delay completion or reduce the price.

• Gather the deed of establishment, any amendment or buy-off deed and the applicable general conditions.
• Check whether the landowner’s consent is needed for the transfer (Article 5:91 BW) and how long it takes.
• Pay any canon arrears before completion and request the landowner’s statement early.
• Describe the right accurately in the particulars: continuing or perpetual, bought off until when, and any switch offer applied for or completed.
• Disclose any revision or switch procedure that is under way, with the offer and its deadline.

What can we do for you with erfpacht?

Tha ar n- luchd-lagha thogalaichean advise buyers, sellers and owners on leasehold conditions; for rental questions, see our neach-lagha màil duilleag.

• We read the deed and the general conditions that apply to your plot and summarise the risks before you sign.
• We check the revision date and mechanism and the effect of a buy-off or switch offer.
• We review the purchase agreement, including the financing condition and erfpacht clauses.
• We respond to a revision offer and assist in the valuation or objection procedure.
• We act for you when a landowner refuses consent or threatens termination under Article 5:87 BW.

Geàrr-chunntas

• Bheir Erfpacht còir chlàraichte fearann ​​cuideigin eile a shealbhachadh agus a chleachdadh; chan eil am fearann ​​fhèin nad shealbhadair.
• Is iad na cumhaichean coitcheann a tha air an ainmeachadh anns a’ ghnìomhas, chan e an lagh coitcheann, a cho-dhùineas na riaghailtean canain, ath-sgrùdaidh, ceadachaidh agus crìochnachadh a tha buntainneach riut.
• Tha cunnart ath-sgrùdaidh ann aig deireadh gach ùine le erfpacht leantainneach; chan eil cunnart ann le erfpacht maireannach, ach faodaidh “sìorraidh” ann am mion-fhiosrachadh Beurla cunntas a thoirt air gach seòrsa.
• In Amsterdam, thoir sùil a bheil atharrachadh gu erfpacht maireannach air a thabhann, air a chur a-steach air a shon no air a chrìochnachadh, leis gur e diofar mhaoin a tha seo aig diofar phrìsean.
• Mus cuir thu d’ ainm ris, faigh an sgrìobhainn chlàraichte, na cumhachan iomchaidh agus dearbhadh sgrìobhte bhon neach-iasaid agad gun toir iad maoineachadh don togalach air na cumhachan sin.

Ceistean Àbhaisteach