Mar as trice chan urrainn dhut taigh màil riaghlaichte a ghluasad chun roinn phrìobhaideach rè màl leantainneach: bidh an neach-gabhail a’ cumail tèarainteachd seilbhe agus dìon màil. Is e an t-àm reusanta nuair a thèid an taigh ath-mhàl, agus eadhon an uairsin chan obraich e ach ma gheibh an taigh puingean gu leòr fon t-siostam luachaidh taigheadais; chan eil am màl a bu mhath leat a ghearradh a’ dearbhadh na h-earrainn.
Below we explain how the segment is determined under the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur), why an ongoing tenancy leaves little room, why a higher rent in the contract is not a solution, and how improvements can help at the next letting.
Cuin a tha taigh air a riaghladh, agus cuin nach eil?
Tha an roinn a’ leantainn bho na puingean a gheibh an taigh fo shiostam luachaidh taigheadais ( WWS ). Bho Achd Màil Aig Prìs Ruigsinneach ( Wet betaalbare huur ) tha an siostam a’ còmhdach an dà chuid an roinn ìosal agus an roinn mheadhanach, agus mar sin tha nas lugha de thaighean a’ tuiteam san roinn shaor.
Bidh an WWS a’ sgòradh càileachd taighe stèidhichte air nithean leithid farsaingeachd làir, goireasan mar a’ chidsin agus an seòmar-ionnlaid, luach WOZ (luach seilbh baile), an leubail lùtha agus feartan càileachd eile. Airson 2026, is iad na stairsnich:
- Earrann ìosal (sòisealta): suas ri 143 puingean, le màl bunaiteach as àirde de 932.93 iùro sa mhìos.
- Roinn mheadhanach: 144 gu 186 puingean, le màl bunaiteach as àirde de 1,228.07 iùro sa mhìos.
- Roinn shaor: 187 puingean no barrachd; chan eil màl as àirde ann.
Tha Achd a’ Mhàil aig Prìs Ruigsinneach a’ buntainn ri aontaidhean màil ùra a chaidh a chrìochnachadh air no às dèidh 1 Iuchar 2024 airson dachaighean suas ri 186 puingean. Airson dachaighean suas ri 143 puingean, tha am màl as àirde cuideachd a’ buntainn ri cùmhnantan a th’ ann mar-thà: ma tha am màl nas àirde na tha na puingean a’ ceadachadh, feumaidh an t-uachdaran a lughdachadh. Bho 1 Faoilleach 2025 faodaidh bailtean-mòra càin a chur air uachdarain-fearainn nach eil a’ gèilleadh ris na riaghailtean, agus feumaidh uachdarain-fearainn an sgòr phuingean innse nuair a thòisicheas an tèarmann-fearainn.
Puing chudromach: is e an seòrsachadh laghail a th’ aig an taigh aig toiseach a’ mhàil a tha cudromach. Chan urrainn dhut màl riaghlaichte a th’ ann mar-thà a thionndadh gu màl roinn shaor nas fhaide air adhart dìreach air sgàth ‘s gu bheil am margadh air atharrachadh no gu bheil an taigh air fàs nas luachmhoire.
Dè as urrainn dhut a dhèanamh rè ùine màil leantainneach?
Glè bheag. Fhad ’s a tha an neach-gabhail a’ fuireach san taigh fo chùmhnant riaghlaichte, chan urrainn dhut am màl àrdachadh gu aon-taobhach gu ìre roinn shaor; tha tèarainteachd seilbh agus dìon màil aig an neach-gabhail.
Tha mòran uachdarain-fearainn den bheachd gum faodar atharrachadh a dhèanamh aon uair ‘s gu bheil luach a’ mhargaidh no luach an WOZ air èirigh, no aon uair ‘s gu bheil an dachaigh air a leasachadh. Cha mhòr nach eil na suidheachaidhean sin gu leòr leotha fhèin gus màl riaghlaichte a th’ ann mar-thà a thionndadh gu cùmhnant roinn shaor. Tha àrdachadh màil rè na màl fhathast fo ùmhlachd nan uasmheudan reachdail airson na h-earrainn. Airson 2026, tha an riaghaltas air àrdachadh as àirde de 6.1% a shuidheachadh airson na h-earrainn mheadhanaich agus 4.4% airson na h-earrainn shaor.
Chan eil aontaidhean leis an neach-gabhail cho sìmplidh 's a tha iad a' coimhead
Thathas uaireannan a’ gabhail ris gum faod uachdaran-fearainn agus màladair aontachadh gu sìmplidh gum bi an dachaigh a-nis a’ tuiteam a-steach don roinn shaor. Ann an cleachdadh is ann ainneamh a tha sin na shlighe shàbhailte fon lagh. Tha mòran riaghailtean èigneachail ann an lagh màladair còmhnaidh a dhìonas an màladair.
Not every agreement is valid, even if both parties seem to agree. Most rent rules in Book 7 of the Dutch Civil Code (BW) are mandatory, so an agreement that deprives the tenant of rent protection can later be set aside by the subdistrict court (kantonrechter) or the Rent Tribunal.
Dè an t-slighe as reusanta?
Ath-leigeil air màl às dèidh don mhàladair falbh. Aig an àm sin faodaidh tu ath-mheasadh dè an roinn dham buin an taigh, stèidhichte air a sgòr phuingean làithreach.
The questions at that moment are: how many points does the home score now, does that place it in the low segment (up to 143 points), the middle segment (144 to 186) or the free sector (187 or more), and what starting rent may you legally agree?
Carson nach e fuasgladh a th’ ann màl nas àirde iarraidh?
Leis gur e na puingean a tha a’ dearbhadh na h-earrainn, chan e am màl sa chùmhnant. Faodar còmhstri a dhèanamh mu mhàl a tha ro àrd agus a lùghdachadh chun na h-ìre as àirde a tha buntainneach.
’S e mearachd chumanta a tha seo. Bidh cuid de uachdarain-fearainn dìreach a’ cur màl nas àirde anns a’ chùmhnant agus a’ gabhail ris gu bheil an taigh mar sin a’ tuiteam san roinn shaor. Mura h-eil an taigh airidh fon t-siostam phuingean, faodaidh an neach-gabhail iarraidh air an Tribiunal Màil ( Huurcommissie ) am màl a mheasadh, agus faodar am màl a thoirt air ais chun na h-ìre as àirde airson na h-earrainn, is dòcha le bhith a’ pàigheadh air ais na chaidh a phàigheadh cus. Tha an leasan practaigeach sìmplidh: an toiseach dearbhaich dè an roinn anns a bheil an taigh, agus an uairsin suidhich am màl.
An urrainn dha leasachadh an dachaigh cuideachadh?
Gu tric, 's e. Faodaidh leasachaidhean cuimsichte puingean WWS a chur ris agus mar sin an roinn anns am faodar an taigh a thoirt air màl aig an ath mhàl atharrachadh.
Chan eil a h-uile tasgadh a’ cuideachadh, ach bidh cuid de dh’atharrachaidhean a’ cur puingean ris. Smaoinich air ceumannan seasmhachd a leasaicheas an leubail lùtha, cidsin no seòmar-ionnlaid ùr, agus goireasan agus crìochnachaidhean nas fheàrr. Mar as trice chan eil obair cosmaigeach gu leòr: feumaidh an leasachadh cunntadh anns an t-siostam phuingean.
Sin as coireach gu bheil e ciallach measadh puingean a dhèanamh an toiseach agus tasgadh a dhèanamh às dèidh sin. Bidh fios agad an uairsin an toir ùrachadh an taigh thairis air an stairsnich, no an cosgadh tu airgead gun bhuannachd laghail sam bith.
Chan e dòigh a-mach a th’ ann an cùmhnantan sealach
Tha cuid de uachdarain-fearainn an dòchas smachd fhaighinn air cuin a bhios an taigh falamh le bhith a’ cleachdadh aontaidhean màil sealach. Bho chaidh an Achd air aontaidhean màil maireannach (Achd nan Cùmhnantan Màil Stèidhichte) entered into force on 1 July 2024, the permanent contract is the norm and new temporary contracts are only allowed for specific groups, such as students and young people, under conditions set by law. A landlord who tries to create flexibility through a temporary contract that does not meet the conditions runs the risk that the tenant turns out to have full security of tenure. As a strategy for moving to the free sector, temporary letting is rarely reliable.
Carson nach bu chòir dhut dìochuimhneachadh mun mheadhan-raon?
Leis gum faodadh taigh a tha coltach ri àite tarraingeach don roinn shaor a bhith fhathast san roinn mheadhanach, le màl as àirde. Nuair a bhios tu ga ath-mhàl, thoir sùil air an dà stairsneach.
Chan eil margaidh a’ mhàil a’ gabhail a-steach dìreach màl sòisealta agus an roinn shaor tuilleadh. Tha taigh a gheibh sgòr eadar 144 agus 186 puingean air a leigeil air màl san roinn mheadhanach, far a bheil Achd a’ Mhàil Ruigsinneach a’ suidheachadh màl as àirde. Nuair a thathar ag ath-leigeil air màl, mar sin chan eil e gu leòr faighneachd a bheil e comasach màl a thoirt air màl san roinn shaor; feumaidh tu cuideachd sgrùdadh a dhèanamh a bheil an taigh a’ buntainn ris an roinn mheadhanach.
An example to illustrate: a landlord re-lets a flat that scores 170 points after a renovation with a new energy label. The flat has left the low segment, but it has not reached the free sector: the rent may not exceed the maximum that applies to 170 points.
Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar uachdaran-fearainn?
Work through these checks before you re-let or invest. That prevents a starting rent that the Rent Tribunal later reduces.
- What type of contract applies, when did the tenancy start, and what is the current rent?
- How many WWS points does the home score now, based on a documented points assessment?
- Does the home fall in the low segment (up to 143 points), the middle segment (144 to 186) or the free sector (187 or more)?
- Which improvements, such as a better energy label, would add enough points, and at what cost?
- Does the new contract state the points score and stay within the maximum rent for 2026 (€932.93 or €1,228.07)?
Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar neach-gabhail?
As a tenant of a regulated home you keep your rent protection during the tenancy. Check whether your rent and any proposed change respect it.
- Does your rent match the points score of the home, as stated in the contract?
- Does an annual increase stay within the 2026 maximum, for example 6.1% in the middle segment?
- Are you being asked to sign an agreement that moves the home to the free sector? Do not sign without advice.
- Have you asked the Rent Tribunal (Huurcommissie) to assess a rent you believe is too high?
What can we do for you with the free sector question?
Tha ar n- luchd-lagha màil advise landlords and tenants on rent segments and the Affordable Rent Act.
- We review your current contract and rent against the WWS points score.
- We assess in which segment the home can be let at the next tenancy.
- We check whether planned improvements will take the home over the 143- or 186-point threshold.
- We draft or review the new tenancy agreement and starting rent.
- We represent you before the Rent Tribunal or the subdistrict court.
Geàrr-chunntas
- Tha earrann taighe màil an urra ri na puingean WWS aige, chan ann air a’ mhàl a tha thu ag aontachadh.
- For 2026: up to 143 points is the low segment (maximum €932.93), 144 to 186 points the middle segment (maximum €1,228.07), and 187 points or more the free sector.
- Rè màl riaghlaichte leantainneach chan urrainn dhut an dachaigh a ghluasad chun roinn shaor, agus tha aontaidhean leis an neach-gabhail a thaobh sin cunnartach.
- Is e ath-leigeil air màl an t-àm reusanta, is dòcha às dèidh leasachaidhean cuimsichte a chuireas puingean ris.
- Chan eil cùmhnantan sealach ceadaichte ach do bhuidhnean sònraichte bho 1 Iuchar 2024 agus chan eil iad nan dòigh air teicheadh.
Ceistean Àbhaisteach
An urrainn dhomh am màl àrdachadh gu ìre roinn shaor ma tha luach a’ mhargaidh air a dhol suas?
No. During an ongoing tenancy the statutory maximum increases for the segment apply, for 2026 for example 6.1% in the middle segment and 4.4% in the free sector. A higher market or WOZ value does not by itself change the segment of an existing tenancy.
A bheil leubail lùtha nas fheàrr cuideachail?
It can. The energy label is one of the factors in the points system (WWS), so sustainability measures can add points and move the home into a higher segment at the next letting. Have the effect calculated before you invest.
Dè thachras ma bheir mi an taigh air màl ro àrd?
The tenant can ask the Rent Tribunal (Huurcommissie) to assess the rent. If the rent exceeds the maximum for the points score, it can be reduced, possibly with repayment. Since 1 January 2025 municipalities can also impose fines on landlords who do not comply.
