An notaire Duitseach agus gluasad laghail seilbh: stiùireadh do luchd-ceannach eadar-nàiseanta

Ma tha thu a ’ ceannach taighe san Òlaind , chan urrainn dhut na notaran a sheachnadh . Chan eil lagh na h-Òlaind a’ ceadachadh do shealbh seilbh atharrachadh làmhan gu prìobhaideach: feumaidh an gluasad a bhith air a dhèanamh le notar lagha catharra Duitseach agus air a chlàradh anns na clàran poblach. Do luchd-ceannach à dùthchannan far a bheil gach taobh de reic ag òrdachadh an neach-lagha aca fhèin, is e seo am pàirt den phròiseas as lugha eòlach, agus far a bheil na mì-thuigse as cosgaile ag èirigh.

Dè a th’ ann an notair lagha catharra Duitseach

Chan e neach-lagha àrd-inbhe le stampa a th’ ann an notair Duitseach . ’S e oifis phoblach a th’ ann: thèid notair a chur an dreuchd le òrdugh rìoghail, a tha cuideachd a’ suidheachadh àite an stèidheachaidh (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), agus aig a bheil a’ chumhachd sgrìobhainnean dearbhte a dhèanamh far a bheil an lagh ag iarraidh sin no far a bheil pàrtaidh ag iarraidh (art. 2 Wna). Tha inbhe fianaiseach sònraichte aig sgrìobhainnean mar sin agus faodar a chur an gnìomh gu tric às aonais breithneachadh cùirte.

Tha dà thoradh cudromach:

• Tha dleasdanas aig an notair gnìomh a dhèanamh. Feumaidh notaire an obair a tha an lagh a’ sònrachadh no a dh’iarras pàrtaidh a dhèanamh, ach a-mhàin le beagan eisgeachdan (art. 21 Wna).
• Chan eil an notair air taobh duine sam bith. Bidh an notair a’ cleachdadh na dreuchd gu neo-eisimeileach agus a’ frithealadh ùidhean a h-uile pàrtaidhean don achd laghail, gu neo-chlaon agus leis a’ chùram as motha a ghabhas dèanamh (art. 17 Wna).

Mar a tha an notair eadar-dhealaichte bho neach-lagha nad dhùthaich fhèin

Ann an Sasainn, Èirinn, na Stàitean Aonaichte agus mòran dhùthchannan eile, bidh gach taobh de ghiùlan a’ toirt stiùireadh don neach-lagha pàirteach aige fhèin. Tha notaire Duitseach na chaochladh: aon oifigear poblach neodrach a’ frithealadh a’ ghnothaich seach pàrtaidh. Tha “notaire poblach” cèin, a bhios ann am mòran dhùthchannan dìreach a’ toirt fianais air ainmean-sgrìobhte, a’ cumail dreuchd tòrr nas cumhainge agus chan eil e na choimeas feumail.

Bidh an notair a’ sgrùdadh an tiotail, ag ullachadh agus a’ mìneachadh nan gnìomhasan, a’ cumail an airgid agus a’ clàradh an gluasaid – ach cha dèan e barganachadh air a’ phrìs, a’ toirt comhairle a bheil an aonta ceart, no ag obair air do shon ann an connspaid.

An dleasdanas fiosrachadh a thoirt seachad, agus a chrìochan

Tha neo-chlaonachd fo Artaigil 17 Wna ceangailte ri dleastanas fiosrachadh a thoirt seachad: feumaidh an notaire dèanamh cinnteach gu bheil fios aig gach pàrtaidh dè a tha an gnìomhas a’ dèanamh agus dè na cunnartan a tha ann mus cuir iad ainm ris - an dleastanas ris an canar am Belehrungspflicht anns an traidisean Gearmailteach-Duitseach . Far a bheil pàrtaidh nas laige, nas lugha eòlais no nach eil a’ bruidhinn a’ chànain, bidh an dleastanas sin a’ fàs nas dùbhlanaiche, agus tha notaire a chuireas ainm ris agus fios aige nach eil ceannaiche air puing chudromach a thuigsinn ann an cunnart smachd agus buailteachd.

Ach chan e tagradh a th’ ann a bhith ag innse don dà thaobh. Far a bheil ceannaiche agus neach-reic a’ còmhstri gu fìrinneach — mu lochdan a lorgar mus deach an crìochnachadh, cuideam gus an ceann-latha a ghluasad, no brìgh cumha — bidh an notair a’ fuireach sa mheadhan. Sin dìreach nuair a dh’ fheumas ceannaiche cuideigin aig a bheil an aon dhleastanas ris a’ cheannaiche.

Cuin a bu chòir dhut do neach-lagha fhèin a stiùireadh cuideachd

• Chan eil a’ chùmhnant àbhaisteach, no ’s e leasaiche no neach-tasgaidh a th’ anns an neach-reic a’ cleachdadh a chumhachan fhèin.
• Tha thu a’ ceannach aig rop, bho oighreachd no companaidh, no bho neach-reic ann an duilgheadas ionmhais.
• Tha màl talmhainn an lùib an togalaich (erfpacht), liostadh carragh-cuimhne no eas-aonta neo-àbhaisteach.
• Tha connspaid ann mu lochdan, tasgaidhean, peanasan no cinn-latha, no tha coltas ann gum bi fear ann.
• Tha a’ cheannach a’ buntainn ri inbhe-còmhnaidh, sgaradh-pòsaidh, rèim seilbh pòsaidh no oighreachd thar-chrìochan.

Tha an dithis a’ cur ri chèile: bidh an notaire a’ cur an gnìomh an gluasad, bidh an neach-lagha agad a’ dèanamh cinnteach gur e am bargan a bu chòir dhut a bhith a’ dèanamh.

An dà ìre: dleastanas agus gluasad

Seo am puing structarail as cudromaiche ann an lagh seilbh Duitseach : tha e a’ sgaradh an dleastanas gluasad bhon ghluasad fhèin. Feumaidh gluasad dligheach tiotal dligheach, neach aig a bheil còir faighinn cuidhteas an t-seilbh, agus gnìomh lìbhrigidh dligheach (art. 3:84 BW). Airson seilbh neo-ghluasadach, is e gnìomh a th’ anns an lìbhrigeadh sin a chaidh a dhèanamh air beulaibh notaire lagha catharra Duitseach, agus an uairsin clàradh na gnìomha sin anns na clàran poblach (art. 3:89 BW).

Mar sin, bidh an ceannach-crìche , ris an canar gu tric cùmhnant ceannach “sealach”, a’ cruthachadh dleastanas ceangailteach airson ceannach is reic. Chan eil e gad dhèanamh mar an t-sealbhadair. Tha “sealach” meallta: aon uair ‘s gu bheil an ùine fuarachaidh air ruith, tha e gad cheangal gu tur. Chan eil seilbh a’ dol seachad ach nuair a thèid an gnìomhas gluasaid a chlàradh.

Bho thairgse gu clàradh

An riatanas sgrìobhaidh agus an ùine fuarachaidh

Far a bheil an ceannaiche na neach nàdarrach nach eil ag obair mar phàirt de dhreuchd no gnìomhachas, agus ma tha an togalach an dùil a chleachdadh airson a chleachdadh mar chòmhnaidh, feumar an ceannach a dhèanamh ann an sgrìobhadh (art. 7:2 BW). Cha bhith crathadh-làimhe, post-d no iomlaid WhatsApp a’ ceangal ceannaiche neach-cleachdaidh.

Tha an aon riaghailt a’ toirt ùine fuarachaidh trì latha do neach-ceannach taighe. Bidh e a’ tòiseachadh an latha às deidh dhut an cùmhnant ainm-sgrìobhte fhaighinn, chan fheumar adhbhar a thoirt seachad, agus chan eil dìoladh ri phàigheadh. Feumaidh e co-dhiù dà latha a ghabhail a-steach nach eil nan Disathairne, Didòmhnaich no saor-làithean poblach; mura h-eil, thèid a leudachadh. Is ann leis a’ cheannaiche a-mhàin a tha a’ chòir, agus bidh an gleoc a’ ruith bhon àm a gheibhear e - mar sin cùm dearbhadh air cuin a ràinig an cùmhnant thu.

Tasgadh no gealltanas banca

Tha a’ chùmhnant ceannach modail àbhaisteach ag iarraidh air a’ cheannaiche tèarainteachd a thoirt seachad: tasgadh airgid ( waarborgsom ) a thèid a phàigheadh ​​a-steach do chunntas treas-phàrtaidh an notaire, no gealltanas banca ( bankgarantie ) bho bhanca stèidhichte san Òlaind. Anns a’ chùmhnant ceannach modail aig an NVM, VBO, VastgoedPRO agus Vereniging Eigen Huis tha an t-suim stèidhichte aig 10% de phrìs a’ cheannaich, ri phàigheadh ​​beagan sheachdainean ron chrìochnachadh. Tha clàs peanas anns a’ mhodail cuideachd: mar as trice bidh fiachan aig ceannaiche nach crìochnaich suim co-ionann ris an tasgadh. Maidseadh suidheachadh ionmhais sam bith ri clàr-ama a’ mhorgaids agad.

Rannsachadh tiotal agus rannsachaidhean Kadaster

Bidh an Kadaster a’ cumail chlàran poblach a’ clàradh fhìrinnean a tha buntainneach ri inbhe laghail seilbh chlàraichte (art. 3:16 BW), agus tha achdan a bheir buaidh air an inbhe sin clàraichte (art. 3:17 BW). Is e seo a tha a’ dèanamh giùlan seilbh Duitseach tèarainte: mar as trice chan urrainnear fìrinn chlàraichte nach eil clàraichte nuair a thèid do cheannach a chlàradh a chumail nad aghaidh mura robh fios agad air (art. 3:24 BW).

Mar as trice bidh an notair a’ sgrùdadh:

• tiotal an neach-reic agus sreath nan gnìomhasan roimhe;
• morgaidsean a th’ ann mar-thà, a dh’fheumar a shaoradh agus a leigeil ma sgaoil nuair a bhios iad deiseil;
• ceanglaichean agus glacaidhean (beslagan) an aghaidh an neach-reic no na seilbhe;
• eas-bhuannachdan, còraichean fìor eile, agus dleastanasan càileachdail no slabhraidh;
• màl talmhainn (erfpacht): màl na talmhainn, cinn-latha ath-sgrùdaidh agus deireadh na teirm;
• cuingealachaidhean lagha phoblaich, leithid inbhe carragh-cuimhne no co-dhùnaidhean cur an gnìomh baile;
• an sgrìobhainn roinneadh agus comann nan sealbhadairean, far a bheil an togalach na flat;
• dearbh-aithne, comas agus inbhe pòsaidh an dà phàrtaidh.

Tha na rudan nach eil an notair a’ sgrùdadh a cheart cho cudromach: chan e staid na togalaich, farsaingeachd an làir, taiseachd, asbestos no bunaitean, no an deach leudachadh a cheadachadh mura nochd e anns na clàran, no a luach. Tha staid agus gèilleadh ri planaichean an urra riut fhèin, agus feumar an rèiteachadh mus tèid an cùmhnant a shoidhnigeadh no mus tèid a chòmhdach le cumha.

An cunntas treas-phàrtaidh agus mar a ghluaiseas an t-airgead

Feumaidh notaire aon no barrachd chunntasan sònraichte a chumail ann an ainm an notaire fhèin, le iomradh air a’ chomas sin, a tha an dùil a-mhàin airson airgead a tha air a chumail airson feadhainn eile (art. 25 Wna). Is e seo an derdengeldenrekening . Tha an t-airgead air a chuartachadh: chan eil e leis an notaire agus tha e taobh a-muigh ruigsinneachd luchd-creideis an notaire. Sin as coireach gu bheil crìochnachadh Duitseach sàbhailte às aonais riochdairean tasgaidh no geallaidhean eadar luchd-lagha a tha nan aghaidh.

• Bidh an notair a’ toirt seachad aithris cunntais (nota de dh'àicheadh) a’ còmhdach a’ phrìs, cìs gluasaid, cìsean, cosgaisean clàraidh, roinneadh chosgaisean seirbheis agus chìsean ionadail, agus an tasgadh.
• Bidh thu a’ gluasad an t-suim a tha air fhàgail ann am maoineachadh glan bho chunntas nad ainm fhèin, mar as trice ron latha-obrach ron chrìochnachadh; pàighidh an neach-iasaid agad an iasad dhan aon chunntas. Às aonais maoineachadh glan, chan eil an sgrìobhainn air a shoidhnigeadh.
• Às dèidh soidhnigeadh, clàradh agus sgrùdadh mu dheireadh, bidh an notaire a’ fuasgladh morgaids an neach-reic, a’ pàigheadh ​​an neach-reic agus a’ cur a-steach cìs an gluasaid.

Chan ann aig àm an ainm-sgrìobhte a thèid am pàigheadh ​​don neach-reic ach aon uair ‘s gun dearbhaich an notair gu bheil an gluasad clàraichte agus nach eil ceangal no morgaids ùr air a chur ris. Is e am beàrn sin a tha gad dhìon.

Na gnìomhasan, an soidhnigeadh agus a’ chànan

Aig deireadh a’ phròiseis, mar as trice bidh thu a’ soidhnigeadh dà sgrìobhainn notaraidh: an sgrìobhainn gluasaid ( akte van levering no transportakte ), an lìbhrigeadh a tha riatanach fo artaigil 3:89 BW, agus, ma tha thu a’ faighinn iasad, an sgrìobhainn morgaids ( hypotheekakte ) a chruthaicheas còir tèarainteachd an neach-iasaid agad, a tha air a stèidheachadh le sgrìobhainn notaraidh cuideachd (art. 3:260 BW) agus a thig gu bith nuair a chlàras tu e anns na clàran poblach (art. 3:89 BW). Bheir an coinneamh suas ri uair a thìde. Mus tèid a shoidhnigeadh, bidh an notaraidh a’ dol tro na sgrìobhainnean, a’ mìneachadh an susbaint agus na builean aca, agus a’ freagairt cheistean. Thoir leat sgrìobhainnean dearbh-aithne tùsail; chan eil lethbhric ceadaichte.

Tha sgrìobhainn notarial Duitseach air a tarraing suas ann an Duitsis: tha Artaigil 42 Wna agus Artaigil 43 Wna ag iarraidh gun tèid an sgrìobhainn a chur an gnìomh sa chànan sin. Far nach eil comas gu leòr aig pàrtaidh a tha a’ nochdadh air Duitsis, tha e èigneachail cuideachadh bho eadar-theangair mionnaichte a chaidh a tharraing bhon chlàr de eadar-theangairean mionnaichte (Rbtv) agus eadar-theangachadh den sgrìobhainn, agus tha an sgrìobhainn a’ clàradh gun deach seo a dhèanamh. Ann an cleachdadh, bidh oifisean aig a bheil eòlas air ceannaichean eadar-nàiseanta a’ toirt seachad eadar-theangachadh Beurla de na dreachdan ro-làimh agus a’ cur air dòigh eadar-theangair. Iarr na dreachdan grunn làithean ro-làimh. Is e an teacsa Duitseach an tè a tha èifeachdach.

A’ soidhnigeadh le cumhachd neach-lagha

Chan fheum thu a bhith anns na Tìrean Ìsle. Tha e àbhaisteach cumhachd neach-lagha ( volmacht ) a thoirt seachad a bheir ùghdarras do neach-obrach oifis an neach-lagha ainm a chur riut. Mar as trice feumar an cumhachd neach-lagha fhèin a shoidhnigeadh air beulaibh neach-lagha — anns na Tìrean Ìsle, no thall thairis le dearbhadh laghail no apostille, gu tric le eadar-theangachadh barrantaichte. Cuir air dòigh e seachdainean ro làimh; tha dearbh-aithne fo riaghailtean airgead-nighe fhathast a’ buntainn.

Clàradh, agus an t-àm a thèid seilbh thairis

Às dèidh a shoidhnigeadh, bidh an notair a’ taisbeanadh an sgrìobhainn do na clàran poblach a tha aig an Kadaster, mar as trice gu dealanach air an aon latha; an uairsin thèid a phròiseasadh a-steach don Basisregistratie Kadaster, a bheir beagan làithean obrach mar as trice. Bidh an Kadaster a’ cur cosgais air suim stèidhichte airson gach sgrìobhainn a thèid a chuir a-steach; tha na cosgaisean sin air an suidheachadh gach bliadhna leis an Kadaster anns an riaghladh taraifean aige agus air am foillseachadh anns an Staatscourant, mar sin iarr an àireamh làithreach anns a’ luachan agad.

Thèid seilbh a ghluasad le clàradh, chan ann le ainm-sgrìobhte (art. 3:89 BW). Bidh clàradh a’ tighinn gu buil bhon mhionaid cheart a thèid an sgrìobhainn a thabhann don Kadaster (art. 3:19 BW), agus is e sin as coireach gu bheil an ùine eadar ainm-sgrìobhte agus clàradh air a chumail goirid. An uairsin nì an notaire sgrùdadh mu dheireadh mus tèid an t-airgead a leigeil ma sgaoil.

Cìsean, agus cò a thaghas an notair

Cha mhòr nach tèid taighean a th’ ann mar-thà a reic an-còmhnaidh kosten koper — “cosgaisean airson a’ cheannaiche”: bidh an ceannaiche a’ pàigheadh ​​a’ chìs gluasaid agus cosgais an achd gluasaid. Leis gu bheil an ceannaiche a’ pàigheadh, mar as trice bidh an ceannaiche a’ taghadh an notair. Na gabh ri moladh an àidseant reic a-mhàin.

Chan eil cìsean notaraidh air an suidheachadh le reachdas agus tha iad ag atharrachadh eadar oifisean, mar sin faigh luachan sgrìobhte agus dèan coimeas eadar coltach ri coltach. Bu chòir do luachan na cìsean airson an sgrìobhainn gluasaid agus an sgrìobhainn morgaids, cosgaisean clàraidh Kadaster, cosgaisean rannsachaidh, agus cosgais sam bith airson eadar-theangachadh, eadar-theangair no cumhachd neach-lagha a ràdh air leth. Tha cìs gluasaid ( overdrachtsbelasting ) air leth agus ri phàigheadh ​​do na h-ùghdarrasan cìse. Tha na reataichean anns an Wet op belastingen van rechtsverkeer agus tha iad air an atharrachadh tron ​​Belastingplan bliadhnail: ìre nas ìsle airson ceannaiche a bhios a’ fuireach san togalach mar phrìomh àite-còmhnaidh, saoradh aon-uaire airson ceannaichean òga airidh taobh a-staigh crìoch luach a tha air a chlàr-amais gach bliadhna, ìre nas àirde airson taigh-còmhnaidh nach bi an ceannaiche a’ fuireach ann, agus ìre air leth airson seilbh neo-chòmhnaidh. Bidh am Belastingdienst a’ foillseachadh nan reataichean agus a’ chrìoch luach làithreach; thoir sùil orra airson na bliadhna anns an cuir thu crìoch air, agus faic an artaigil againn air cìs gluasaid agus cosgaisean a’ cheannaiche.

Far a bheil an neach-reic ann an duilgheadas ionmhais

Ma tha cus fiachan aig an neach-reic no ma tha e a’ dol a dh’ionnsaigh briseadh-creideis, bidh am beàrn eadar cùmhnant agus gluasad cunnartach: faodaidh creideisiche ceangal-creideis a chlàradh, no faodaidh an neach-reic a bhith air ainmeachadh mar bhriseadh-creideis, mus tèid an sgrìobhainn agad a chlàradh — a’ fàgail tagradh agad an aghaidh neach-reic neo-dhìolta seach taigh.

Tha lagh Duitseach a’ toirt seachad dìon sònraichte: faodar an ceannach fhèin a chlàradh anns na clàran poblach (art. 7:3 BW), ceum ris an canar gu cumanta Vormerkung . Aon uair ‘s gu bheil e clàraichte, chan urrainnear tachartasan sònraichte nas fhaide air adhart - a’ gabhail a-steach ceanglaichean agus briseadh-creideis an neach-reic - a ghairm nad aghaidh airson ùine reachdail chuingealaichte, fhad ‘s a leanas an gluasad taobh a-staigh na h-ùine sin. Chan eil e fèin-ghluasadach: feumaidh neach-lagha a chuir air dòigh, fo chumhachan agus crìochan ùine. Ma nochdas na rannsachaidhean ceangal no morgaids a tha nas àirde na a’ phrìs, faigh comhairle air leth sa bhad.

Riaghailtean airgead-nighe, aithneachadh agus aithris

Is e seo a tha a’ cur iongnadh mòr air ceannaichean cèin. Tha notairean a’ tighinn fo reachdas an-aghaidh airgead-nighe Duitseach, an Wwft (art. 1a Wwft), agus feumaidh iad dìcheall iomchaidh luchd-dèiligidh a dhèanamh (art. 3 Wwft): a’ stèidheachadh agus a’ dearbhadh d’ dearbh-aithne, a’ comharrachadh cò an sealbhadair buannachdail mu dheireadh far a bheil companaidh an sàs, a’ stèidheachadh adhbhar agus nàdar a’ chàirdeis, agus a’ cumail sùil leantainneach air gnothaichean.

Ann an cleachdadh, bidh an notair ag iarraidh sgrìobhainnean dearbh-aithne tùsail agus a’ faighneachd cheistean a dh’ fhaodadh a bhith a’ faireachdainn ionnsaigheach: cò às a tha an t-airgead a’ tighinn, ciamar a chruinnich thu e, carson a tha maoineachadh a’ tighinn bho dhùthaich no cunntas sònraichte, agus cò a tha os cionn companaidh ceannach. Bi an dùil ri aithrisean banca, fianais air reic seilbh eile, sgrìobhainn tiodhlac no clàr cosnaidh a thoirt seachad. Bidh maoineachadh bho threas phàrtaidh, bho thaobh a-muigh an EU, no ann am pàtran mì-mhìnichte a’ tàladh sgrùdadh agus a’ cur dàil air crìochnachadh.

Tha dleasdanas reachdail air an neach-lagha cuideachd gnothaichean neo-àbhaisteach aithris a dhèanamh do FIU-Nederland, Aonad Fiosrachaidh Ionmhais na h-Òlaind (art. 16 Wwft). Is dòcha nach innis an neach-lagha dhut gu bheil aithisg air a dhèanamh. Chan eil gin de seo pearsanta no so-rèiteachaidh: thoir cunntas clàraichte don neach-lagha air na maoinean agad aig an toiseach agus ruithidh am pròiseas gu rèidh.

Dè Law & More urrainn a dhèanamh

Bidh an notair a’ cur an gnìomh an gluasad; bidh sinne a’ coimhead às dèidh do dhreuchd ann. Law & More Bidh sinn a’ dèanamh ath-sgrùdadh air a’ chùmhnant ceannach mus cuir thu d’ ainm ris no mus tig an ùine fuarachaidh gu crìch, a’ sgrùdadh nan cumhaichean ionmhais is suirbhidh, an tasgadh agus a’ chlàs peanas, agus a’ toirt comhairle far a bheil màl talmhainn, comann luchd-seilbh, liostadh carragh-cuimhne no neach-reic ann an duilgheadas ionmhais a’ dèanamh cùisean nas iom-fhillte. Bidh sinn cuideachd ag obair nuair a bhios uireasbhaidhean, dàil no crìochnachadh fàilligeadh a’ tionndadh gu bhith na chonnspaid. Ma tha thu a’ ceannach san Òlaind agus ag iarraidh gun leugh neach-lagha a bhios ag obair dìreach dhutsa na sgrìobhainnean, cuir fios thugainn.