Ma tha thu a ’ ceannach taighe san Òlaind , feumaidh notaire sìobhalta Duitseach ( notaris ) an gluasad a dhèanamh agus a chlàradh ann an clàran poblach an Kadaster (Artaigil 3:89 de Chòd Sìobhalta na h-Òlaind, BW). Cha bhith thu nad shealbhadair ach nuair a chlàras tu, chan ann nuair a chuireas tu ainm ris a’ chùmhnant ceannach, agus bidh an notaire ag obair airson an dà phàrtaidh seach dhutsa a-mhàin.
Do luchd-ceannach a tha cleachdte ri siostam far am bi gach taobh ag òrdachadh an neach-lagha aca fhèin, is e seo am pàirt den phròiseas nach eil cho eòlach orra. Gu h-ìosal tha sinn a’ mìneachadh dè a bhios an notair a’ dèanamh agus nach bi, mar a ghluaiseas an t-airgead agus na sgrìobhainnean, agus cuin a dh’ fheumas tu an neach-lagha agad fhèin cuideachd.
Dè a th’ ann an notair lagha catharra Duitseach?
’S e oifigear poblach a th’ ann an notaire Duitseach a tha air a chur an dreuchd le òrdugh rìoghail (Artaigil 3 de Achd nan Notairean, Wet op het notarisambt , Wna). Bidh an notaire a’ cur an gnìomh sgrìobhainnean dearbhte far a bheil an lagh ag iarraidh sin no far a bheil pàrtaidh ag iarraidh sin (Artaigil 2 Wna), agus tha inbhe fianaiseach sònraichte aig sgrìobhainnean mar sin agus faodar a chur an gnìomh gu tric às aonais breithneachadh cùirte.
Tha dà thoradh cudromach:
- Tha dleasdanas aig an notair gnìomh a dhèanamh. Feumaidh notaire an obair a tha an lagh a’ sònrachadh no a tha pàrtaidh ag iarraidh a dhèanamh, ach a-mhàin le glè bheag de eisgeachdan (Artaigil 21 Wna).
- Chan eil an notair air taobh duine sam bith. Bidh an notaire a’ frithealadh ùidhean nan uile phàrtaidhean, gu neo-chlaon agus leis a’ chùram as motha a ghabhas (Artaigil 17 Wna).
Dè an diofar a tha eadar notair agus neach-lagha anns an dùthaich agad fhèin?
Ann an Sasainn, Èirinn agus na Stàitean Aonaichte, bidh gach taobh de ghiùlan seilbhe a’ toirt stiùireadh don neach-lagha aca fhèin; is e notaire Duitseach aon oifigear neodrach a bhios a’ frithealadh a’ ghnothaich. Bidh an notaire a’ sgrùdadh an tiotail, ag ullachadh agus a’ mìneachadh nan gnìomhasan, a’ cumail an airgid agus a’ clàradh an gluasaid, ach cha dèan e barganachadh air a’ phrìs, a’ toirt comhairle a bheil an aonta ceart no ag obair air do shon ann an connspaid.
Dè tha dleasdanas an notair fiosrachadh a thoirt seachad a’ còmhdach?
Fo Artaigil 17 Wna feumaidh an notair dèanamh cinnteach gu bheil gach pàrtaidh a’ tuigsinn dè a tha an gnìomhas a’ dèanamh agus dè na cunnartan a tha an lùib. Tha an dleasdanas sin nas truime far a bheil nas lugha eòlais aig pàrtaidh no nach eil e a’ bruidhinn Duitsis.
Chan eil fiosrachadh a thoirt don dà thaobh na thagradh. Far a bheil eas-aonta eadar ceannaiche agus neach-reic mu lochdan a lorgar mus deach an crìochnachadh, ceann-latha air atharrachadh no brìgh suidheachadh, bidh an notair a’ fuireach sa mheadhan. Sin nuair a dh’ fheumas tu neach-lagha aig a bheil an aon dhleastanas dhutsa, mar eisimpleir far a bheil:
- chan eil a’ chùmhnant àbhaisteach, no ’s e leasaiche a th’ anns an neach-reic a’ cleachdadh a chumhachan fhèin;
- ma cheannaicheas tu aig rop, bho oighreachd no companaidh, no bho neach-reic ann an duilgheadas ionmhais;
- Tha màl talmhainn an lùib a’ thogalaich (erfpacht), liostadh carragh-cuimhne no eas-aonta neo-àbhaisteach;
- tha connspaid ann, no tha coltas ann gum bi connspaid ann, mu lochdan, tasgaidhean, peanasan no cinn-latha;
- tha a’ cheannach a’ buntainn ri sgaradh-pòsaidh, rèim seilbh pòsaidh no oighreachd thar-chrìochan.
Carson nach eil cùmhnant ceannach gad dhèanamh mar an sealbhadair?
Tha lagh seilbh Duitseach a’ sgaradh an dleastanas airson gluasad bhon ghluasad fhèin. Feumaidh gluasad dligheach tiotal dligheach, neach aig a bheil còir faighinn cuidhteas den t-seilbh agus lìbhrigeadh dligheach (Artaigil 3:84 BW); airson thogalaichean, is e gnìomhas notariail a th’ anns an lìbhrigeadh sin agus an uairsin clàradh (Artaigil 3:89 BW).
Bidh cùmhnant ceannach ( koopovereenkomst ), ris an canar gu tric “sealach”, a’ cruthachadh dleastanas ceangailteach airson ceannach is reic. Cho luath ‘s a bhios an ùine fuarachaidh seachad, bidh e gad cheangal gu tur, ach chan eil seilbh a’ dol seachad ach nuair a thèid an gnìomhas gluasaid a chlàradh.
Dè na h-ìrean a th’ ann bho thairgse gu clàradh?
| Ìre | Dè thachras | Buaidh air seilbh |
|---|---|---|
| Tairgse agus gabhail ris | Cumhachan air an aontachadh tro riochdairean | Chan eil gin ann; feumaidh e a bhith ann an sgrìobhadh |
| Cùmhnant ceannach | Air a shoidhnigeadh ann an sgrìobhadh (art. 7:2 BW) | Dleastanas ceangailteach a-mhàin |
| Ùine fuarachaidh | Trì latha airson ceannaiche luchd-cleachdaidh | Faodaidh ceannaiche tarraing air ais |
| Cumhaichean agus tèarainteachd | Cumhaichean ionmhais is sgrùdaidh; tasgadh no gealltanas | Chan eil gin |
| Rannsachadh an Neach-lagha | Tiotal, rannsachaidhean Kadaster, sgrùdaidhean dearbh-aithne | Chan eil gin |
| Aithris cunntais | Bidh an ceannaiche a’ gluasad airgead chun notair | Chan eil gin |
| Crìochnachadh | Tiomnadh gluasaid agus tiomnadh morgaids air a shoidhnigeadh | Fhathast gun dad |
| Clàradh | Gnìomhas air a thoirt don Kadaster | Seilbh a’ dol seachad |
| Lorg deireannach | Clàran air an ath-sgrùdadh; phàigh an neach-reic | Gluasad tèarainte |
Cuin a bhios an cùmhnant ceangailteach, agus an urrainn dhut tarraing air ais?
Far a bheil an ceannaiche na neach-cleachdaidh agus gur e àite-còmhnaidh a th’ anns an togalach, feumaidh an ceannach a bhith ann an sgrìobhadh (Artaigil 7:2(1) BW). Chan eil crathadh-làimhe, post-d no iomlaid WhatsApp a’ ceangal neach-cleachdaidh a tha a’ ceannach.
Tha an aon artaigil a’ toirt ùine fuarachaidh trì latha do cheannaiche neach-cleachdaidh, a’ tòiseachadh an latha às dèidh dhaibh an cùmhnant ainm-sgrìobhte fhaighinn (Artaigil 7:2(2) BW). Chan eil feum air adhbhar no airgead-dìolaidh. Mura h-eil co-dhiù dà latha obrach san ùine, thèid a leudachadh; cùm dearbhadh air cuin a ràinig an cùmhnant thu.
Dè an tèarainteachd a dh'fheumas an ceannaiche a thoirt seachad?
Tha cùmhnant ceannach modail àbhaisteach NVM, VBO, VastgoedPRO agus Vereniging Eigen Huis ag iarraidh tasgadh ( waarborgsom ) a thèid a phàigheadh do chunntas treas-phàrtaidh an notaire no gealltanas banca ( bankgarantie ), mar as trice 10% den phrìs. Mar as trice bidh peanas den aon 10% ri phàigheadh air ceannaiche nach eil a’ crìochnachadh, mar sin dèan cinnteach gu bheil suidheachadh ionmhais sam bith co-ionnan ri clàr-ama do mhorgáiste.
Dè a bhios an notair a’ sgrùdadh anns a’ Kadaster?
Bidh clàran poblach aig an Kadaster de fhìrinnean a tha buntainneach ri inbhe laghail seilbh chlàraichte (Artaigil 3:16 BW). Mar as trice, chan urrainnear fìrinn clàraidh nach deach a chlàradh nuair a chaidh do cheannach a chlàradh a chumail nad aghaidh mura robh fios agad air (Artaigil 3:24 BW).
Mar as trice bidh an notair a’ sgrùdadh:
- tiotal an neach-reic agus sreath nan gnìomhasan roimhe;
- morgaidsean a th’ ann mar-thà, a dh’fheumar a shaoradh agus a leigeil ma sgaoil nuair a bhios iad deiseil;
- ceanglaichean (beslagan) an aghaidh an neach-reic no na seilbhe;
- eas-bhuannachdan, còraichean fìor eile agus dleastanasan càileachdail no slabhraidh;
- teirmichean màil talmhainn, cuingealachaidhean lagha phoblaich leithid inbhe carragh-cuimhne, agus an sgrìobhainn roinneadh airson flat;
- dearbh-aithne, comas agus inbhe pòsaidh an dà phàrtaidh.
Cha dèan an notair sgrùdadh air staid, farsaingeachd làir, bunaitean no luach na togalaich, no an deach leudachadh a cheadachadh mura nochd e anns na clàran. Rèitich na puingean sin mus cuir thu d’ ainm ris no còmhdaich iad le cumha sa chùmhnant.
Ciamar a ghluaiseas an t-airgead tron notair?
Feumaidh notair cunntas treas-phàrtaidh sònraichte ( derdengeldenrekening ) a chumail ann an ainm an notair, air a chleachdadh a-mhàin airson airgead a tha air a chumail airson feadhainn eile (Artaigil 25 Wna). Tha an t-airgead sin taobh a-muigh ruigsinneachd luchd-creideis an notair, agus is e sin as coireach nach eil feum aig crìochnachadh Duitseach air àidseant escrow.
- Bidh an notair a’ toirt seachad aithris cunntais (nota de dh'àicheadh) a’ còmhdach a’ phrìs, cìs gluasaid, cìsean, cosgaisean clàraidh, roinneadh agus an tasgadh.
- Bidh thu a’ gluasad an iasaid bhon chunntas nad ainm fhèin, mar as trice ron latha-obrach ron chrìochnachadh; bidh an neach-iasaid agad a’ pàigheadh an iasaid dhan aon chunntas.
- Às dèidh soidhnigeadh, clàradh agus sgrùdadh mu dheireadh, bidh an notaire a’ fuasgladh morgaids an neach-reic, a’ pàigheadh an neach-reic agus a’ cur a-steach cìs an gluasaid.
Dè thachras aig an t-soidhnigeadh, agus dè an cànan a th’ ann?
Aig a’ chrìochnachadh, bidh thu a’ soidhnigeadh an sgrìobhainn gluasaid ( akte van levering ) agus, ma gheibh thu iasad, an sgrìobhainn morgaids ( hypotheekakte ), a chruthaicheas tèarainteachd an neach-iasaid agad (Artaigil 3:260 BW). Mìnichidh an notair an dà sgrìobhainn an toiseach; thoir leat sgrìobhainnean dearbh-aithne tùsail, oir chan eil lethbhric ceadaichte.
Tha sgrìobhainn notarial Duitseach air a sgrìobhadh ann an Duitsis (Artaigil 42 Wna). Far nach eil comas gu leòr aig pàrtaidh air Duitsis, tha Artaigil 43 Wna ag iarraidh eadar-theangachadh agus, ann an cleachdadh, eadar-theangair mionnaichte; tha an sgrìobhainn a’ clàradh gun deach seo a dhèanamh. Iarr eadar-theangachadh Beurla de na dreachdan grunn làithean ro-làimh, ach cuimhnich gur e an teacsa Duitseach a tha a’ riaghladh.
An urrainn dhut ainm a chur ri cumhachd neach-lagha?
'S e. Faodaidh tu cumhachd neach-lagha ( volmacht ) a thoirt do neach-obrach oifis an neach-lagha gus a shoidhnigeadh air do shon. Thar lear, mar as trice feumar an cumhachd neach-lagha a shoidhnigeadh air beulaibh neach-lagha ionadail le dearbhadh laghail no apostille, mar sin cuir air dòigh e grunn sheachdainean ro-làimh.
Cuin a thèid seilbh thairis air a chèile dha-rìribh?
Thèid seilbh a ghluasad air clàradh, chan ann air ainm-sgrìobhte (Artaigil 3:89 BW). Mar as trice bidh an neach-lagha a’ tabhann an sgrìobhainn don Kadaster gu dealanach air an aon latha, agus bidh clàradh a’ tighinn gu buil bhon mhionaid a thèid an sgrìobhainn a thabhann (Artaigil 3:19 BW).
Bheir e beagan làithean obrach airson a’ chlàr a phròiseasadh. Chan fhaigh an neach-reic pàigheadh ach an dèidh don sgrùdadh mu dheireadh aig an notair dearbhadh nach deach ceangal no morgaids ùr a chur an sàs.
Cò a thaghas an notair, agus dè a chosgas e?
Cha mhòr nach eil taighean a th’ ann mar-thà air an reic an-còmhnaidh kosten koper : bidh an ceannaiche a’ pàigheadh cìs an gluasaid agus cosgais an achd gluasaid, agus mar sin mar as trice bidh e a’ taghadh an neach-lagha. Chan eil cìsean neach-lagha air an suidheachadh fon lagh, mar sin iarr luachan sgrìobhte a tha a’ sgaradh nan cìsean airson an dà chuid achdan, cosgaisean Kadaster agus cosgaisean eadar-theangachaidh no eadar-theangair sam bith.
Tha cìs gluasaid ( overdrachtsbelasting ) ri phàigheadh fo Achd Cìs Gnìomhan Laghail na h-Òlaind ( Wet op belastingen van rechtsverkeer ). Ann an 2026, is e an ìre 2% airson dachaigh anns am bi thu fhèin a’ fuireach, 8% airson àiteachan-còmhnaidh eile agus 10.4% airson seilbh neo-chòmhnaidh; faodaidh ceannaiche eadar 18 agus 34 bliadhna a dh'aois saoradh tòiseachaidh aon-uaire a chleachdadh suas gu crìoch luach a shuidhicheas an Belastingdienst gach bliadhna. Faic an artaigil againn air cìs gluasaid agus cosgaisean a’ cheannaiche.
Dè ma tha an neach-reic ann an duilgheadas ionmhais?
Ma tha an neach-reic a’ dol a dh’ionnsaigh briseadh-creideis, faodaidh creidear grèim fhaighinn air an togalach no faodar an neach-reic ainmeachadh mar bhriseadh-creideis mus tèid an sgrìobhainn agad a chlàradh. Bhiodh tagradh agad an uairsin an aghaidh neach-reic neo-dhìolta seach taigh.
Leigidh Artaigil 7:3 BW leis an neach-lagha an cùmhnant ceannach fhèin a chlàradh (ris an canar gu tric Vormerkung ). Airson sia mìosan às dèidh a’ chlàraidh sin, chan urrainnear ceanglaichean nas fhaide air adhart, briseadh-creideis agus morgaidsean ùra a ghairm nad aghaidh, fhad ‘s a leanas an gluasad taobh a-staigh na h-ùine sin. Chan eil clàradh fèin-ghluasadach agus cosgaidh e a bharrachd, mar sin iarr air an neach-lagha e ma tha na rannsachaidhean a’ sealltainn comharradh sam bith air trioblaid.
Carson a bhios an notair a’ faighneachd mu thùs d’ airgid?
Tha notairean a’ tighinn fo Achd an-aghaidh Airgead-nighe agus Maoineachadh Ceannairc (Wwft) na h-Òlaind agus feumaidh iad dìcheall iomchaidh luchd-dèiligidh a dhèanamh fo Artaigil 3 Wwft. Tha sin a’ ciallachadh dearbhadh d’ dearbh-aithne, comharrachadh cò an sealbhadair buannachdail mu dheireadh aig companaidh ceannach agus sgrùdadh a dhèanamh air cò às a tha na maoinean a’ tighinn.
Bi an dùil ri aithrisean banca, dearbhadh air reic seilbh eile, sgrìobhainn tiodhlac no clàran cosnaidh a thoirt seachad. Bidh sgrùdadh a bharrachd ann air maoineachadh bho threas phàrtaidh no bho thaobh a-muigh an EU. Feumaidh an neach-lagha gnothaichean neo-àbhaisteach aithris a dhèanamh do FIU-Nederland (Artaigil 16 Wwft) agus is dòcha nach innis e dhut gun deach aithisg a dhèanamh (Artaigil 23 Wwft).
Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar cheannaiche?
Mar cheannaiche, bidh thu a’ taghadh an notair agus a’ giùlan cunnart a h-uile càil nach dèan an notair sgrùdadh air. Thoir sùil air na puingean seo:
- Tha cumha ionmhais is suirbhidh anns a’ chùmhnant le cinn-latha a tha a’ freagairt air clàr-ama do mhorgaids.
- Tha fios agad air a’ cheann-latha air an d’ fhuair thu a’ chùmhnant air a shoidhnigeadh, agus mar sin tha fios agad cuin a thig an ùine trì latha airson fuarachadh gu crìch.
- Thèid an tasgadh no gealladh banca (mar as trice 10%) a rèiteachadh ron cheann-latha cùmhnantail.
- Tha luachan mionaideach agad bho co-dhiù dithis notair.
- Tha na sgrìobhainnean stòr-mhaoineachaidh agad deiseil mus iarr an notair iad.
- Thèid cumhachd neach-lagha a chur air dòigh ann an àm mura h-urrainn dhut a bhith an làthair aig an t-soidhnigeadh.
Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar neach-reic?
Mar neach-reic feumaidh tu an togalach a lìbhrigeadh gun mhorgaidsean agus cheanglaichean, mura h-eil an cùmhnant ag ràdh a chaochladh. Thoir sùil air na puingean seo:
- Tha fios dè an t-suim fuasglaidh a th’ agad airson do mhorgaids, agus tha a’ phrìs ga chòmhdach.
- Thèid grèim sam bith nad aghaidh no nad aghaidh a rèiteachadh mus tèid a chrìochnachadh.
- Tha d’ inbhe mar chom-pàirtiche pòsaidh no com-pàirtiche clàraichte soilleir, oir is dòcha gum feum do chèile cead a thoirt seachad fo Artaigil 1:88 BW.
- Tha thu air lochdan aithnichte fhoillseachadh; tha dleastanas an neach-reic airson fiosrachadh fhoillseachadh a’ cuingealachadh dleastanas an neach-ceannach airson sgrùdadh.
- Tha fiosrachadh mu mhàl talmhainn, comann luchd-seilbh agus carragh-cuimhne ri fhaighinn airson an notaire.
Dè as urrainn dhuinn a dhèanamh dhut le gluasad do sheilbh?
Bidh ar luchd-lagha thogalaichean ag obair dhutsa a-mhàin, còmhla ris an notair neodrach. Gu sònraichte:
- Bidh sinn a’ dèanamh ath-sgrùdadh air a’ chùmhnant ceannach mus cuir thu d’ ainm ris no mus tig an ùine fuarachaidh gu crìch.
- Bidh sinn a’ sgrùdadh nan cumhaichean ionmhais is suirbhidh, an tasgadh agus a’ chlàs peanas 10%.
- Bidh sinn a’ toirt comhairle air cùisean màil talmhainn, comann luchd-seilbh agus carraighean-cuimhne a lorgar anns na rannsachaidhean.
- Bidh sinn ag iarraidh air an neach-lagha an ceannach a chlàradh fo Artaigil 7:3 BW far a bheil comharran trioblaid ionmhais aig an neach-reic.
- Bidh sinn ag obair air do shon nuair a thionndaidheas uireasbhaidhean, dàil no crìochnachadh fàilligeadh gu bhith na chonnspaid.
Geàrr-chunntas
- Chan fhaod ach notaire lagha catharra Duitseach seilbh Duitseach a ghluasad: le gnìomhas notaire, agus an uair sin clàradh anns an Kadaster.
- Tha an notair neodrach agus a’ mìneachadh nan sgrìobhainnean do gach taobh, ach chan eil e ag obair air do shon; far a bheil ùidhean a’ dol an aghaidh a chèile, thoir stiùireadh don neach-lagha agad fhèin.
- Chan eil ach gealladh sam bith ann nuair a shoidhnicheas tu cùmhnant ceannach; tha ùine fuarachaidh trì latha aig ceannaiche a bhios a’ cleachdadh an t-seilbh agus bidh e na shealbhadair nuair a chlàras e.
- Leis gu bheil thu a’ pàigheadh a’ chìs gluasaid agus an sgrìobhainn, mar as trice bidh thu a’ taghadh an notaire; faigh luachan mionaideach an toiseach.
- Bi an dùil ri ceistean mionaideach mu thùs do mhaoineachaidh fo Wwft.
Ceistean Àbhaisteach
A bheil feum agam air notair Duitseach gus taigh a cheannach anns na Tìrean Ìsle?
'S e. Chan urrainnear seilbh thogalaichean Duitseach a ghluasad ach le gnìomhas a chaidh a dhèanamh air beulaibh notaire lagha catharra Duitseach agus a chlàradh anns na clàran poblach (Artaigil 3:89 BW). Chan urrainn do notaire cèin an gluasad a dhèanamh, ged as urrainn dha neach cumhachd neach-lagha a dhearbhadh gu tric gus am bi cuideigin san Òlaind a’ soidhnigeadh air do shon.
Am bi an notair ag obair air mo shon mar an ceannaiche?
Chan eil. Bidh an notair a’ frithealadh ùidhean nan uile phàrtaidhean gun chlaonadh (Artaigil 17 Wna). Mìnichidh an notair na gnìomhan agus na builean aca ach cha dèan e barganachadh dhutsa no gabhaidh e do thaobh. Far a bheil na h-ùidhean agadsa agus ùidhean an neach-reic a’ dol an aghaidh a chèile, thoir stiùireadh don neach-lagha agad fhèin.
Cuin a bhios mi dha-rìribh nam shealbhadair?
Nuair a chlàras tu an sgrìobhainn gluasaid anns an Kadaster, chan ann nuair a shoidhnicheas tu cùmhnant a’ cheannaich no an sgrìobhainn (Artaigil 3:89 BW). Bidh clàradh a’ tighinn gu buil bhon mhionaid a thèid an sgrìobhainn a thabhann don Kadaster (Artaigil 3:19 BW), mar as trice latha an t-soidhnidh.
An urrainn dhomh m’ inntinn atharrachadh an dèidh dhomh cùmhnant ceannach a shoidhnigeadh?
Mar neach-cleachdaidh a tha a’ ceannach àite-còmhnaidh, tha, taobh a-staigh na h-ùine fuarachaidh trì latha a tha air a mhìneachadh ann an Artaigil 7:2 BW, gun adhbharan a thoirt seachad. Às dèidh sin, bidh an cùmhnant gad cheangal, agus mar as trice bidh cosgais peanas cùmhnantail de 10% den phrìs ann airson tarraing air ais mura h-eil cumha ann.
Tha an sgrìobhainn ann an Duitsis agus chan eil Duitsis agam. Dè thachras?
Thèid an sgrìobhainn a chur an gnìomh ann an Duitsis (Artaigil 42 Wna). Mura tuig thu Duitsis gu leòr, feumaidh an notair eadar-theangachadh a chur air dòigh agus, gu dearbh, eadar-theangair mionnaichte aig an t-soidhnigeadh (Artaigil 43 Wna). Iarr eadar-theangachadh Beurla de na dreachdan grunn làithean ro-làimh.
