Àrdachadh màil san Òlaind: dè a dh’ fhaodadh uachdarain-fearainn a ghearradh agus dè as urrainn do luchd-gabhail a dhèanamh

Tha cha mhòr a h-uile màl Duitseach a’ faicinn a’ mhàil ag èirigh aon uair sa bhliadhna. Tha na dh’ fhaodadh an t-uachdaran iarraidh, agus a bheil an àrdachadh dligheach idir, an urra ri dè an roinn de thrì roinnean anns a bheil an togalach, air na tha an cùmhnant ag ràdh, agus air an do choimhead an t-uachdaran air sreath ghoirid ach teann de fhoirmealachdan. Tha an artaigil seo a’ mìneachadh dè an roinn anns a bheil do mhàl, mar a thèid an ìre as àirde bliadhnail obrachadh a-mach, dè a dh’ fheumas a bhith ann am moladh àrdachadh dligheach, agus mar a chuireas màladair dùbhlan air.

Trì earrannan, trì seataichean riaghailtean

Bho thàinig Achd a’ Mhàil Ruigsinneach ( Wet betaalbare huur ) gu buil air 1 Iuchar 2024, tha màl thaighean-còmhnaidh Duitseach a’ tuiteam ann an trì roinnean. Tha an tè a tha a’ buntainn air a dearbhadh leis an àireamh phuingean a gheibh an taigh-còmhnaidh fo shiostam luachaidh nan taighean ( woningwaarderingsstelsel ), chan ann leis na tha na pàrtaidhean a’ gairm a’ chùmhnant.

• Roinn shòisealta, riaghlaichte – am bann puingean as ìsle. ​​Chan fhaod am màl a bhith nas àirde na an ìre as àirde a bheir na puingean a-mach, agus tha an àrdachadh bliadhnail air a chuingealachadh le ceudad a shuidhicheas am ministear gach bliadhna.
• Roinn meadhan a’ mhargaidh (màl meadhan-mhargaidh) – am meadhan-chòmhlan puing. Chaidh an roinn seo a riaghladh airson a’ chiad uair leis an Achd Màil Ruigsinneach. Tha a màl as àirde fhèin aige. agus, bho 1 Iuchar 2025, an àrdachadh bliadhnail crìochnaichte aige fhèin.
• Roinn shaor (an roinn phrìobhaideach, air a shaoradh) – a’ chòmhlan puing as àirde. Chan eil màl as àirde ann, ach tha an àrdachadh bliadhnail air a bhith air a chuingealachadh le reachdas bho 2021, agus chaidh an ìre sin a leudachadh gu 1 Cèitean 2029.

Tha crìochan nam puingean agus stairsnich màil air an clàr-amais gach bliadhna, agus mar sin faodaidh àite-còmhnaidh earrann atharrachadh nuair a thèid cùmhnant ùr a shoidhnigeadh. Tha an earrann stèidhichte aig toiseach a’ mhàil agus chan eil i ag atharrachadh meadhan cùmhnant oir tha stairsneach ag atharrachadh.

Mar a thèid an ìre as àirde bliadhnail obrachadh a-mach

Faodaidh an ìre as àirde sa mhargaidh mheadhain a bhith nas àirde na an ìre as àirde san roinn shaor, rud a tha na iongnadh do dhaoine ach chan e mearachd a tha sin. Tha na foirmlean eadar-dhealaichte: tha mullach a’ mhargaidh mheadhain ceangailte ri leasachadh tuarastail coitcheann a bharrachd air aon phuing sa cheud, agus bidh mullaichean na roinne riaghlaichte agus na roinne saor a’ gabhail ge bith dè de leasachadh prìsean no leasachadh tuarastail as ìsle, a-rithist a bharrachd air aon phuing sa cheud. Ann am bliadhna nuair a bhios tuarastalan nas àirde na prìsean, is e figear a’ mhargaidh mheadhain an ìre as àirde den dhà. Is e Artaigil 7:248 BW am bunait reachdail, air obrachadh a-mach ann an Artaigil 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Tha na ceudadan fhèin air an ath-àireamhachadh gach bliadhna agus chan eil iad air an ath-riochdachadh an seo a dh’aona ghnothach, leis gu bheil figear a chaidh ainmeachadh ann an artaigil seann-fhasanta taobh a-staigh mìosan. Bidh am ministear gan càradh, bidh an Huurcommissie agus rijksoverheid.nl gan foillseachadh, agus is iadsan an aon stòr air a bheil fhiach earbsa a chur. Thoir an aire do na mìosachain eadar-dhealaichte: anns an roinn riaghlaichte tha an ìre as àirde ùr a’ buntainn ri àrdachaidhean a thig gu buil bho 1 Iuchar, agus anns na roinnean meadhan-mhargaidh agus saor tha e a’ ruith leis a’ bhliadhna mìosachain. Tha àrdachadh a chaidh a mholadh fo cheudad na bliadhna an-uiridh airson ceann-latha san ùine ùr ro mhòr, agus tha an cus ri fhaighinn air ais.

Na riatanasan foirmeil airson moladh àrdachadh màil

Anns na roinnean riaghlaichte agus meadhan-mhargaidh chan eil an àrdachadh a’ tachairt gu fèin-ghluasadach. Feumaidh an t-uachdaran moladh sgrìobhte ( voorstel tot huurverhoging ) a dhèanamh fo Artaigil 7:252 BW, agus tha na foirmealachdan nas cudromaiche na tha a’ mhòr-chuid de uachdarain-fearainn an dùil.

• Ùine fios. Feumaidh am moladh ruighinn air an neach-gabhail co-dhiù dà mhìos slàn ron cheann-latha èifeachdach a thathar a’ moladh. Airson àrdachadh air 1 Iuchar, feumar am moladh a chur a-steach ro 30 Giblean aig a’ char as fhaide.
• Foirm sgrìobhte. Mar as trice gabhar ri post-d, fhad ’s a ghabhas cuidhteas a shealltainn.
• Susbaint. Tha Artaigil 7:252 BW ag òrdachadh na dh’fheumas a bhith air a ràdh sa mholadh: am màl a tha an-dràsta an sàs, an t-atharrachadh a thathar a’ moladh, am màl ùr a thig às agus an ceann-latha às a bheil e ri chur an gnìomh. Far a bheil an uachdaran an urra ris an àrdachadh a tha an urra ri teachd-a-steach, feumar aithris teachd-a-steach an ùghdarrais chìsean a chur a-steach. Tha moladh anns nach eil aon de na mion-fhiosrachadh sin lochtach.
• Aon uair gach dà mhìos deug. Anns a’ chiad ùine dà mhìos deug às dèidh don mhàl tòiseachadh, faodar am màl àrdachadh aon uair aig a’ char as motha, agus às dèidh sin dìreach aig deireadh gach ùine dà mhìos deug às dèidh sin (art. 7:250 BW). Far a bheil an àrdachadh stèidhichte air clàs cùmhnantail, tha an aon eadar-ama dà mhìos deug a’ buntainn, agus tha clàs a bheir a-mach barrachd air aon àrdachadh ann an dà mhìos deug neo-dhligheach (art. 7:251 BW). Tha eisgeachd chumhang ann far a bheil lasachadh màil sealach ga thoirt air falbh mean air mhean (art. 7:252c BW).

Tha buaidh molaidh easbhaidheach sìmplidh agus, do uachdarain-fearainn, daor: chan eil an àrdachadh a’ tighinn gu buil. Chan eil e air a lùghdachadh, air a cheartachadh no air a chur dheth le obrachadh an lagha. Tha am màl a’ fuireach far an robh e, agus feumaidh an t-uachdaran-fearainn tòiseachadh a-rithist le molaidh ùr, a tha a rèir nan riaghailtean agus ùine fios ùr dà mhìos – a’ cosg bliadhna slàn de chlàr-amais gu tric ann an cleachdadh. Faodaidh luchd-gabhail a tha air pàigheadh ​​mar-thà an diofar fhaighinn air ais.

Mar a tha neach-gabhail a’ cur an aghaidh, agus cuin

Tha an t-slighe an urra ris an earrann, agus tha an dà shlighe ag obair ann an taobhan mu choinneamh a chèile.

Molaidhean riaghlaichte agus meadhan-mhargaidh fo Artaigil 7:252 BW

Bidh an neach-gabhail a’ sgrìobhadh chun uachdaran-fearainn, ron cheann-latha èifeachdach a thathar a’ moladh, ag innse gu bheil iad a’ cur an aghaidh agus carson. Chan eil dad a bharrachd a dhìth air an neach-gabhail an uairsin. Ma tha an t-uachdaran-fearainn airson a dhol air adhart, is e an t -uachdaran-fearainn a dh’fheumas iarraidh air a’ Huurcommissie co-dhùnadh a dhèanamh, taobh a-staigh sia seachdainean bhon cheann-latha èifeachdach a thathar a’ moladh (art. 7:253 BW). Mura tèid an uinneag sin seachad, cha bhith an àrdachadh a’ tighinn gu buil idir – an aon rud as fheumaile as urrainn do neach-gabhail a tha a’ cur an aghaidh a bhith eòlach.

Clàr-amais fo chlàs cùmhnantail (meadhan-mhargaidh agus roinn shaor)

Far a bheil an àrdachadh a’ tighinn bho chlàs clàr-amais seach moladh Artaigil 7:252 BW, cuiridh an neach-gabhail tagradh a-steach gu dìreach chun Huurcommissie, taobh a-staigh ceithir mìosan bhon cheann-latha a thàinig an t-àrdachadh gu buil (Artaigil 7:248 BW). Tha call na h-uinneige ceithir mìosan sin marbhtach don dùbhlan, mar sin clàraich e san leabhar-latha. Cuiridh an Huurcommissie crìoch air an àrdachadh aig an ìre as àirde reachdail ma dh’ adhbhraich an clàs barrachd.

Clàsan clàr-amais: an roinn shaor agus duilgheadas nan teirmichean mì-chothromach

Anns na roinnean meadhan-mhargaidh agus saora chan eil còir reachdail ann airson àrdachadh bliadhnail. Tha a h-uile càil an urra ris a’ chùmhnant. Mura h-eil clàs àrdachadh màil idir anns a’ mhàl, chan fhaod an t-uachdaran am màl àrdachadh gach bliadhna – puing-phuing. Ma tha clàs ann a shuidhicheas ceudad fo ìre na mullaich reachdail, tha an àireamh cùmhnantail a’ riaghladh. Ma shuidhicheas e ceudad os cionn na mullaich, tha an ìre a’ riaghladh.

Os cionn na sreath reachdail sin tha lagh luchd-cleachdaidh na h-Eòrpa, agus is ann an seo a tha tòrr airgid an sàs. Tha màil còmhnaidh le daoine prìobhaideach nan cùmhnantan luchd-cleachdaidh, agus mar sin tha riaghailtean nan teirmichean mì-chothromach a’ buntainn agus feumaidh na cùirtean clàsan àrdachadh màil a dhearbhadh leotha fhèin.

’S e am prìomh ùghdarras breith ro-bhreitheach an Hoge Raad air 29 Samhain 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, a chaidh a thoirt seachad air ceistean a chuir an Rechtbank air adhart. Amsterdam air 11 Faoilleach 2024. Bha e a’ buntainn ris a’ fhoirmle glè chumanta san roinn shaor de “clàr-amais CPI agus cosgais a bharrachd”. Cho-dhùin a’ chùirt, ann an geàrr-chunntas:

• Tha an eileamaid clàr-amais agus an eileamaid a bharrachd-chìs air am measadh air leth, fiù 's far a bheil iad a' nochdadh ann an aon seantans cùmhnantail. Tha diofar adhbharan aca: tha aon a' dèanamh dìoladh airson lughdachadh airgid, am fear eile airson àrdachadh ann an cosgaisean nas fhaide na atmhorachd.
• Chan eil clàs a tha a’ solarachadh airson clàr-amais CPI mì-chothromach ann fhèin.
• Tha clàs ann a chuireas cosgais stèidhichte suas ri 3% os cionn clàr-amais CPI. chan eil mì-chothromach, às aonais suidheachaidhean sònraichte: tha na builean ionmhais ro-innseach, tha ùidh dligheach aig an uachdaran, agus faodaidh an neach-gabhail crìoch a chur air a’ chùmhnant.
• Ma tha clàs cìse a bharrachd ann is mì-chothromach, feumar a chur an gnìomh gun a bhith ga chur an sàs gu h-iomlanChan fhaod a’ chùirt a lùghdachadh gu 3% a tha iomchaidh. Tha an neach-gabhail air a chur air ais san t-suidheachadh anns am biodh e às aonais a’ chlàsa agus tha tagradh dìolaidh aige airson na h-àrdachaidhean a chaidh a phàigheadh ​​ro mhòr.

Tha a’ bhuil seo dona do uachdarain-fearainn a bhios a’ cleachdadh foirmle “clàr-amais suas ri 5%” no “suas ri 7%”. Chan eil an t-uallach a bharrachd air a lughdachadh; bidh e a’ dol à sealladh airson fad beatha a’ mhàil, agus bidh cosgaisean a bharrachd san àm a dh’ fhalbh ri phàigheadh ​​air ais. Airson uachdaran-fearainn portfolio le teamplaid àbhaisteach, tha an cunnart cruinnichte thar gach aonad. Tha cùis-lagha mu chìsean a bharrachd os cionn 3% a’ leantainn anns na cùirtean fo-sgìreil, agus leis gur e an ìre Eòrpach an ìre a thathar a’ cleachdadh air teirmichean mì-chothromach, chan eil a’ chomas air iomradh gu Cùirt Cheartais an Aonaidh Eòrpaich air a dhol à bith. Bu chòir do uachdaran-fearainn a tha an urra ri clàs cosgais a bharrachd, agus do mhàladair a tha ag agairt air ais na chaidh a phàigheadh ​​fo aon, sgrùdadh a dhèanamh air càite a bheil an lagh-chùise mus geall iad suidheachadh.

Tha dà phuing cudromach. Tha a’ bhreith a’ buntainn ris a’ chlàs , chan e an ìre as àirde: chan urrainn eadhon clàs cothromach barrachd a thoirt seachad na an ìre as àirde reachdail a tha an sàs airson na bliadhna sin. Agus chan eil clàs mì-chothromach air a leigheas le bhith a’ cur cosgais nas lugha na tha e ceadaichte; is e am facal a thèid a dhearbhadh.

Àrdachadh màil às dèidh ùrachadh no leasachadh

Tha àrdachadh às dèidh obair na rud eadar-dhealaichte bhon àrdachadh bliadhnail agus chan eil e fo ùmhlachd a’ chrìoch sa cheud bliadhnail. Is e an t-eadar-dhealachadh a tha a’ co-dhùnadh a’ mhòr-chuid de chonnspaid eadar leasachadh agus cumail suas : faodaidh atharrachaidhean corporra no cuir-ris a mheudaicheas tlachd an àite-còmhnaidh - innealan togte, uidheamachadh seòmar-ionnlaid ùr, insulation agus ceumannan lùtha eile - àrdachadh a dhearbhadh. Chan urrainn ath-chur agus càradh, oir is e an rud a phàigheas am màl mu thràth a bhith a’ cumail na seilbhe ann an deagh òrdugh.

Far a bheil an uachdaran airson taigh-còmhnaidh a tha fo chòmhnaidh ùrachadh, tha Artaigil 7:220 BW ag iarraidh moladh reusanta : pasgan sgrìobhte anns a bheil na h-obraichean, an t-eas-òrdugh, dìoladh sam bith agus am màl ùr a thathar a’ moladh. Faodar neach-gabhail a dhiùltas moladh reusanta a sparradh; chan urrainnear neach-gabhail a tha mu choinneimh fear mì-reusanta sin a dhèanamh.

Mura h-urrainn dha na pàrtaidhean aontachadh air buaidh a’ mhàil, faodaidh ceachtar dhiubh iarraidh air a’ Choimisean Huur co-dhùnadh a dhèanamh a bheil an àrdachadh a thathar a’ moladh reusanta, taobh a-staigh trì mìosan bho chrìochnachadh na h-obrach. Cuiridh a’ Choimisean Huur neach-sgrùdaidh, nì iad cinnteach gu bheil an obair dha-rìribh a’ ciallachadh leasachadh, agus nì iad deuchainn air an àrdachadh an aghaidh nan cosgaisean a chaidh a chosg. Tha an dòigh seo ann an dà chuid anns na roinnean riaghlaichte agus meadhan-mhargaidh (art. 7:255 BW) agus anns an roinn shaor (art. 7:255a BW), ged nach eil mullach puingean anns an roinn shaor airson an toradh a thomhas na aghaidh.

An àrdachadh a bharrachd a tha an urra ri teachd-a-steach

Anns an roinn shòisealta riaghlaichte a-mhàin, faodaidh uachdaran-fearainn àrdachadh nas àirde a mholadh do theaghlaichean os cionn ìrean teachd-a-steach sònraichte (art. 7:252a BW), air a chur an cèill mar shuim stèidhichte ann an euro gach mìos seach ceudad.

• Tha dà chòmhlan teachd-a-steach ann os cionn na stairsnich àbhaisteach, gach fear le suim mhìosail stèidhichte fhèin seach ceudad.
• Tha na crìochan teachd-a-steach, na suimean mìosail agus a’ bhliadhna iomraidh air an suidheachadh gach bliadhna agus air am foillseachadh leis an Huurcommissie; thèid an measadh a dhèanamh an aghaidh teachd-a-steach an taighe bho bhliadhna chìse na bu thràithe, chan e an tè làithreach.
• Tha teachd-a-steach pàiste a tha a’ fuireach ann nach eil air aois 23 a ruighinn air fhàgail a-mach às a’ chunntais far a bheil teachd-a-steach iomlan a’ phàiste sin (ceangal cruinneachaidh) a’ fuireach fo ìre na crìche foillsichte.
• Tha buidhnean ainmichte de luchd-gabhail le tinneas leantainneach agus ciorramach saor bho chìs.

Feumaidh an t-uachdaran comharradh teachd-a-steach fhaighinn bhon Belastingdienst agus a chur còmhla ris a’ mholadh. Ma dh’fhàgas tu às e, bidh am moladh lochtach, agus mar as trice bidh an àrdachadh a’ fàiligeadh. Chan fhaodar na h-àrdachaidhean as àirde a chruachadh: bidh an t-uachdaran a’ gabhail an dàrna cuid an ceudad àbhaisteach no an t-suim a tha an urra ri teachd-a-steach, chan e an dà chuid. Leis gu bheil na stairsnich agus na suimean ag atharrachadh gach bliadhna, thoir sùil air a’ chlàr a bhios an Huurcommissie a’ foillseachadh airson na bliadhna anns a bheil an t-àrdachadh gu bhith èifeachdach.

Lùghdachadh màil: an ìomhaigh sgàthan, agus gu tric an gluasad nas làidire

Bidh luchd-gabhail buailteach a bhith a’ smaoineachadh gu dìonach mun àrdachadh bliadhnail nuair a tha a’ cheist as fheàrr an robh am màl laghail a-riamh. Anns na roinnean riaghlaichte agus meadhan-mhargaidh chan fhaod am màl a bhith nas àirde na an ìre as àirde a bheir puingean an taighe a-mach. Ma tha, cha bu chòir don neach-gabhail dìreach seasamh an aghaidh an àrdachaidh ach lùghdachadh a mholadh.

Tha am modh-obrach fo Artaigil 7:254 BW a’ nochdadh a’ mhodh-obrach airson àrdachadh. Cuiridh an neach-gabhail moladh sgrìobhte a-steach ag innse a’ mhàil lom làithreach, am màl nas ìsle a thathar a’ moladh, an lùghdachadh agus an ceann-latha èifeachdach, nach urrainn tuiteam nas tràithe na dà mhìos mìosachain slàn às deidh don mholadh a bhith air a chur. Mura freagair an t-uachdaran no mura freagair e, iarraidh an neach-gabhail air a’ Huurcommissie co-dhùnadh a dhèanamh, agus feumaidh e sin a dhèanamh taobh a-staigh sia seachdainean bhon cheann-latha lùghdachaidh a thathar a’ moladh. Cumaidh an neach-gabhail a’ pàigheadh ​​a’ mhàil a th’ ann mar-thà gus an tèid an co-dhùnadh a dhèanamh.

Far a bheil na puingean a’ sealltainn cus cosgais mhòr, tha an t-slighe seo fada nas fhiach na puing sa cheud de chlàr-amais, agus faodar a chur còmhla ri tagradh lochdan. Bu chòir sgrùdadh nam puingean a bhith mar a’ chiad cheum nuair a bhios neach-gabhail riaghlaichte no meadhan-mhargaidh a’ ceasnachadh a’ mhàil aca.

Na rudan nach fhaod uachdaran-fearainn a dhèanamh

• Àrdaich barrachd air aon uair ann an dà mhìos dheug. Tha dàrna àrdachadh taobh a-staigh na h-ùine dà mhìos deug neo-dhligheach (art. 7:251 BW), ge bith dè a tha sa chùmhnant.
• Àrdachadh rè teirm shuidhichte gun bhunait chùmhnantail. Anns na roinnean meadhan-mhargaidh agus an-asgaidh, chan eil clàs clàr-amais ann a tha a’ ciallachadh nach eil àrdachadh bliadhnail ann airson na teirm gu lèir.
• Meudaich le bhith a’ diùltadh ùrachadh. Chan eil màl-còmhnaidh Duitseach airson ùine neo-chinnteach a’ tighinn gu crìch agus chan urrainnear a “ath-nuadhachadh” air teirmichean ùra aig roghainn an uachdarain. Chan e dòigh laghail a th’ ann roghainn a thabhann do mhàladair eadar màl nas àirde agus falbh gu àrdachadh: tha feum air adhbharan reachdail gus crìoch a chur air màl agus, mura h-eil an màladair ag aontachadh, òrdugh cùirte.
• Faigh air ais an àrdachadh tro cìsean seirbheis. Chan eil e a’ mairsinn sgrùdadh ma thèid màl a chur ri cosgaisean seirbheis no prìs uile-gu-lèir.
• Na gabh dragh mu ghearan. Anns na roinnean riaghlaichte agus meadhan-mhargaidh chan urrainn do uachdaran-fearainn gearan a dhiùltadh leis fhèin; is e an aon dòigh air adhart an Huurcommissie, taobh a-staigh sia seachdainean.

Stiùireadh làimhseachail

Do luchd-gabhail. Thoir sùil air an earrann an toiseach, an uairsin an àireamhachd, an uairsin na foirmealachdan – san òrdugh sin, oir bidh lochd foirmeil a’ marbhadh an àrdachadh ge bith dè an ceudad. Clàraich an dà cheann-latha: cuir an aghaidh ron cheann-latha èifeachdach anns na roinnean riaghlaichte agus meadhan-mhargaidh, agus cuir a-steach chun Huurcommissie taobh a-staigh ceithir mìosan airson clàr-amais cùmhnantail. Ma chuireas do mhàl roinn shaor cosgais a bharrachd os cionn 3% ris a’ chlàr-amais, faigh comhairle mus pàigh thu. Agus ruith an sgrùdadh phuingean eadhon ged a tha an àrdachadh a’ coimhead ceart.

Do uachdarain-fearainn. Dèan sgrùdadh air an teamplaid agad: tha clàs cìs a bharrachd a chaidh a dhreachadh ron bhreith aig an Hoge Raad ann an 2024 na dhleastanas beò. Cuir molaidhean tràth, ann an sgrìobhadh, ag innse a’ mhàil làithreach, am màl ùr, a’ cheann-latha èifeachdach agus an t-slighe gearan, agus cùm dearbhadh air an cur a-mach. Cuir a-steach aithris an ùghdarrais chìsean airson àrdachadh sam bith a tha an urra ri teachd-a-steach. Ma tha neach-gabhail a’ cur an aghaidh, cuir crìoch air ceann-latha sia seachdainean Huurcommissie sa bhad - cosgaidh e a’ bhliadhna gu lèir ma chailleas tu e.