Màl geàrr-ùine ann an VvE: na tha ceadaichte leis an achd roinneadh

Is e gnìomhas roinneadh ( splitsingsakte ) a cho-dhùineas an toiseach am faod thu an àros agad a thoirt air màl airson ùine ghoirid, chan e am baile agus chan e riaghailtean an taighe. Ma tha an gnìomhas ag ainmeachadh nan aonadan mar thaighean-còmhnaidh no a’ toirmeasg cleachdadh malairteach, bidh cùirtean gu cunbhalach a’ cumail a-mach nach e cleachdadh còmhnaidh a th’ ann a bhith a’ toirt an àros air màl a-rithist is a-rithist do luchd-còmhnaidh a tha ag atharrachadh, aig ìrean malairteach agus le seirbheisean leithid glanadh no anart; is e am prìomh eisgeachd gnìomhas a leigeas gu sònraichte le cleachdadh airson ùine ghoirid.

Mura h-eil cead geàrr-ùine ann, faodaidh comann nan sealbhadairean ( Vereniging van Eigenaars , VvE) crìoch a chur air a’ mhàl, ma tha sin riatanach tro mhodhan-obrach eadar-amail le pàigheadh ​​peanas airson gach latha de bhriseadh leantainneach. Chan eil cead baile ag atharrachadh seo: tha lagh poblach agus an gnìomhas roinneadh a’ buntainn ri chèile.

Dè a tha a’ cunntadh mar gheàrr-ùine?

Is e màl sealach airson ùine chuingealaichte a th’ ann an geàrr-ùine, ann an cleachdadh timcheall air aon gu sia mìosan, do bhuidheann shònraichte leithid luchd-imrich, oileanaich no luchd-obrach pròiseict. Chan eil mìneachadh reachdail singilte aig lagh Duitseach.

Ann an cleachdadh, thathar a’ cleachdadh trì roinnean. Tha màl saor-làithean no luchd-turais a’ còmhdach oidhcheannan no seachdainean do aoighean a tha ag atharrachadh agus tha e air a riaghladh le riaghailtean taigheadais baile. Tha màl geàrr-ùine a’ còmhdach timcheall air aon gu sia mìosan. Tha màl còmhnaidh àbhaisteach a’ ciallachadh àite-fuirich maireannach le làn dhìon luchd-gabhail fo Artaigilean 7:232 agus às dèidh sin de Chòd Sìobhalta na h-Òlaind (BW).

Tha ùine ghoirid eadar an dà rud eile, agus tha cùirtean agus ùghdarrasan cìse ga làimhseachadh barrachd is barrachd mar sheirbheis mhalairteach. Bidh flat a thèid a mhargaidheachd gu leantainneach, air a thoirt seachad airson a chleachdadh sa bhad, air a thabhann le glanadh no goireasan air an toirt a-steach agus air a chleachdadh le sreath de dhaoine eadar-dhealaichte ag obair mar àite-fuirich seach dachaigh.

Cò a cho-dhùnas: an sgrìobhainn roinneadh no riaghailtean an taighe?

Is e an sgrìobhainn roinneadh a cho-dhùineas. Chan urrainn do riaghailtean taighe agus co-dhùnaidhean coinneamhan ach obrachadh a-mach na tha an sgrìobhainn ag ràdh mu thràth; chan urrainn dhaibh cuingealachadh ùr a chur ris mar a chleachdas tu an àros agad fhèin.

Aig a’ mhullach tha an sgrìobhainn roinneadh, sgrìobhainn notarial a tha clàraichte anns na clàran poblach, a bhios mar as trice ag ainmeachadh seata modail de riaghailtean roinneadh a tha buntainneach (is e am fear as ùire am modail bho 2017). Foidhpe tha riaghailtean an taighe ( huishoudelijk reglement ) agus co-dhùnaidhean àbhaisteach coinneamh nan sealbhadairean.

Tha casg air fuireach geàrr-ùine a’ cuingealachadh cleachdadh an àros fhèin agus mar sin buinidh e don achdas. Tha VvE a chuireas casg air fuireach geàrr-ùine le co-dhùnadh mòr-chuid anns na riaghailtean taighe a-mhàin air bunait lag. Faodaidh tu iarraidh air a’ chùirt fo-sgìreil ( kantonrechter ) co-dhùnadh mar sin a chuir às taobh a-staigh mìos bhon latha a dh’ionnsaich thu, no a dh’ fhaodadh tu a bhith air ionnsachadh, mu dheidhinn (Artaigil 5:130(2) BW).

Mhìnich an Àrd-chùirt ( Hoge Raad ) anns a’ bhreith aca air 21 Ògmhios 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) cuin a thòisicheas a’ mhìos sin. Mura h-eil e na chleachdadh co-dhùnaidhean a sgaoileadh, thathar an dùil gun dèan sealbhadair nach eil an làthair ceistean taobh a-staigh seachdain às dèidh na coinneimh, mar sin na bi feitheamh ris na geàrr-chunntasan.

Tha an taobh eile fìor cuideachd. Mura h-eil ainm còmhnaidh no casg air cleachdadh malairteach anns a’ ghnìomhas mu thràth, chan fheum an VvE co-dhùnadh ùr gus a chur an gnìomh. Tha a’ mhòr-chuid de riaghailtean modail cuideachd ag iarraidh air sealbhadair a leigeas an àros iarraidh air an neach-cleachdaidh dearbhadh a shoidhnigeadh a’ gealltainn gèilleadh don ghnìomhas agus do riaghailtean an taighe.

Faodaidh an sgrìobhainn obrachadh airson an t-sealbhadair cuideachd. Anns a’ bhreith aige air 8 Gearran 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), an Amsterdam Cho-dhùin Cùirt an Ath-thagraidh gun robh cead aig daoine àrosan ann an Zandvoort a thoirt air màl airson ùine ghoirid, leis gun robh an sgrìobhainn a’ leigeil le sealbhadairean gu soilleir leigeil le feadhainn eile an àros a chleachdadh airson ùine nas lugha na dà mhìos.

Ciamar a bhios cùirtean a’ co-dhùnadh a bheil cleachdadh còmhnaidheach ann?

Bidh cùirtean a’ coimhead air mar a thathar a’ cleachdadh an àros, chan ann a-mhàin air a’ chùmhnant no an àireamh oidhcheannan. Tha cleachdadh còmhnaidh a’ ciallachadh ìre de mhaireannachd; tha atharrachadh cunbhalach luchd-còmhnaidh a’ comharrachadh gu bheil an luchd-gabhail air an cleachdadh.

Anns a’ bhreith aige air 21 Dàmhair 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), an Amsterdam Chuir Cùirt an Ath-thagraidh cuideam air dìth àite-fuirich maireannach, a bha ag amas air an àm ri teachd. Bha an achd a’ cuingealachadh gach flat ri aon teaghlach, agus cha do choinnich buidheann rothlach de cheathrar oileanach gun cheangal ris an deuchainn sin; dhaingnich a’ chùirt cuideachd càin €1,000 a chuir an VvE an sàs.

Am measg nan nithean a tha a’ nochdadh a-rithist ann am breithneachaidhean tha:

• dè cho tric ’s a bhios na luchd-còmhnaidh ag atharrachadh;
• mar a thèid am flat a mhargaidheachd, agus cò dha;
• a bheil seirbheisean a bharrachd gan toirt seachad, leithid glanadh no anart;
• a bheil am màl malairteach an taca ri màl àbhaisteach san sgìre;
• a bheil an sealbhadair a’ ruith an àros mar phàirt de phasgan nas fharsainge.

Faodaidh sreath de mhàlaidhean ceithir mìosan do dh’eilthirich às dèidh a chèile a bhith na chleachdadh geàrr-ùine fhathast. Mar as trice is e cleachdadh còmhnaidh a th’ ann am màl an àros gu lèir aon uair do aon teaghlach a tha dha-rìribh a’ fuireach ann, eadhon airson ùine stèidhichte. Tha am pàtran cudromach, chan e a’ chùmhnant fa leth.

Am bi cead baile a’ rèiteach a’ chùis?

Chan eil. Tha riaghailtean baile nan sreath air leth de lagh poblach fo Achd Taigheadais 2014 ( Huisvestingswet 2014 ) agus fo-lagh taigheadais ionadail, agus chan eil cead gad dhìon an aghaidh an VvE.

Faodaidh bailtean mòra cead iarraidh airson taigh-còmhnaidh a thoirt a-mach às an stoc taigheadais, airson a thionndadh gu seòmraichean no airson màl saor-làithean, agus bidh na bailtean mòra a’ cur àireamhan clàraidh agus crìochan oidhche an sàs. Faodaidh am plana àrainneachd ( omgevingsplan ) casg a chuir air leth air cleachdadh taigh-còmhnaidh airson àite-fuirich. Faodaidh a h-uile cead a bhith agad agus fhathast òrdachadh dhut leis a’ chùirt shìobhalta, air iarrtas an VvE, stad a chuir air màl; chan eil gnìomhas ceadachail gad chuideachadh às aonais cead riatanach san aon dòigh.

Tha dà leasachadh air an dealbh a dhèanamh nas teinne. Bho 1 Faoilleach 2026, tha àite-fuirich ( logies ) air a chìs aig an ìre Cìs Luach-Leasaichte choitcheann de 21% an àite 9%. Agus bho 20 Cèitean 2026, tha Riaghladh an EU 2024/1028 air dàta airson seirbheisean màil geàrr-ùine a’ buntainn: far a bheil sgeama clàraidh ann, feumar an àireamh a shealltainn san liostadh, agus bidh àrd-ùrlaran a’ roinn dàta mu luchd-aoigheachd agus àiteachan-fuirich leis na h-ùghdarrasan.

Ciamar a chuireas VvE casg air fuireach geàrr-ùine an gnìomh?

Ann an ceumannan: rabhadh sgrìobhte, an uairsin am peanas cùmhnantail, agus an uairsin modhan-obrach faochadh eadar-amail ma bhios feum air. Mar as trice bidh comann a bhios a’ seachnadh ceum ga phàigheadh ​​ann an cosgaisean laghail.

Tha an rabhadh ag ainmeachadh solar an achdais no nan riaghailtean, a’ toirt cunntas air a’ ghiùlan agus a’ suidheachadh ceann-latha. Feumaidh peanas cùmhnantail casg a tha ann mu thràth anns an achdais no anns na riaghailtean modail, agus feumar am modh-obrach anns na riaghailtean a leantainn. Fo Artaigil 6:94 BW, faodaidh cùirt peanas a lùghdachadh ma tha e gu soilleir ag iarraidh sin a rèir cothromachd.

Ma leanas an leigeil air màl, faodaidh an VvE òrdugh stad iarraidh air a’ bhritheamh cobhair ro-làimh ( voorzieningenrechter ), le taic bho phàigheadh ​​peanas ( dwangsom ) gach latha no gach briseadh, mar as trice taobh a-staigh seachdainean. Ann an cùisean dona, leigidh a’ mhòr-chuid de riaghailtean modail leis a’ choinneamh, às dèidh rabhadh sgrìobhte, diùltadh don t-sealbhadair no don neach-còmhnaidh barrachd cleachdaidh den àros a thoirt seachad; bidh cùirtean a’ dèanamh ath-sgrùdadh dlùth air a’ cheum sin.

Feumaidh an VvE gnìomh gu cunbhalach. Faodar còmhstri a dhèanamh eadar fulangas geàrr-ùine le trì sealbhadairean airson bhliadhnaichean agus an uairsin gnìomh an aghaidh a’ cheathramh sealbhadair mar rud a tha an aghaidh reusantachd agus cothromachd (Artaigil 5:130(1) BW). Ma dh’fhanas an comann fulangach na àite, faic an artaigil againn air na as urrainn dhut a dhèanamh nuair a dh’fhàilligeas VvE a dhleastanasan a choileanadh.

Dè an cunnart a tha thu a’ gabhail mar neach-seilbh?

Mar as trice barrachd air teachd-a-steach a’ mhàil. Faodaidh òrdugh-cùirte, peanasan làitheil, cosgaisean laghail agus beàrnan ann an còmhdach àrachais a bhith nas motha na na tha an màl a’ cosnadh gu luath.

Dh’fhaodadh poileasaidhean togail a tha air an gabhail os làimh le comann còmhdach a thoirmeasg no a chuingealachadh airson milleadh air adhbhrachadh le cleachdadh malairteach. Ma thòisicheas teine ​​no aodion ann am flat air màl a tha a’ briseadh a’ chùmhnant, faodaidh an neach-àrachais còmhdach a lughdachadh no a dhiùltadh, a’ fàgail gainnead aig an VvE agus sealbhadairean eile. Tha an sealladh farsaing againn air cò a phàigheas airson milleadh ann an togalach àros a’ mìneachadh mar a tha na call sin air an roinn.

Tha lagh màil a’ cur sreath eile ris. Tha màl a tha dha-rìribh goirid a rèir a nàdair a’ tighinn taobh a-muigh dìon luchd-gabhail (Artaigil 7:232(2) BW), ach tha an eisgeachd sin air a leughadh gu cumhang. Bho thàinig an Achd air Màil Teirm Stèidhichte ( Wet vaste huurcontracten ) gu buil air 1 Iuchar 2024, chan eil màil teirm stèidhichte airson dachaighean fèin-chumanta comasach tuilleadh ann am prionnsapal. Ma tha thu ceàrr mun eisgeachd, is dòcha gum bi thu an aghaidh neach-gabhail nach gabh iarraidh air falbh gu furasta agus VvE a tha a’ cur an aghaidh aig an aon àm. Bidh na dleastanasan a tha air uachdaran an uairsin a’ buntainn gu h-iomlan.

Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar neach-seilbh àros?

Leugh na sgrìobhainnean mus leig thu air màl no mus ceannaich thu. Thoir sùil air:

• ainmeachadh nan aonadan agus casg sam bith air cleachdadh malairteach anns a’ ghnìomhas roinneadh, a tha ri fhaighinn bhon Chlàr Fearainn (Kadaster);
• dè na riaghailtean modail a tha a’ buntainn, agus a bheil feum aca air dearbhadh neach-cleachdaidh;
• riaghailtean an taighe agus geàrr-chunntasan o chionn ghoirid, gus faicinn dè am poileasaidh a tha an VvE a’ cur an sàs dha-rìribh;
• cead a’ bhaile, àireamh clàraidh agus crìochan oidhche airson an t-seòlaidh;
• a bheil àrachas na togalaich a’ fàgail a-mach milleadh bho chleachdadh malairteach;
• a bheil co-dhùnadh VvE a chaidh a cheasnachadh fhathast taobh a-staigh na h-ùine mìosa a tha air a mhìneachadh ann an Artaigil 5:130(2) BW.

Tha an nota againn mu na cnapan-starra ann an lagh seilbh Duitseach a’ còmhdach dè eile a bu chòir dhut a sgrùdadh mus ceannaich thu.

Dè bu chòir dhut a sgrùdadh mar bhòrd VvE?

Cuir na sgrìobhainnean ann an òrdugh agus cuir an gnìomh iad gu cunbhalach. Thoir sùil air:

• a bheil ainm-còmhnaidh no casg air cleachdadh malairteach a tha a’ còmhdach ùine ghoirid san achd;
• ma tha an sgrìobhainn sàmhach, am bu chòir a leasachadh, a dh’ fheumas a h-uile sealbhadair no mòr-chuid ceithir-chòigeamh de na bhòtaichean fo Artaigil 5:139 BW, agus an uair sin sgrìobhainn notarial;
• an deach an clàs peanasachaidh agus a’ mhodh-obrach a th’ aige anns na riaghailtean a leantainn;
• a bheil cùisean coimeasach san togalach air an làimhseachadh san aon dòigh, agus a bheil am poileasaidh air a chlàradh anns na geàrr-chunntasan;
• a bheil fios air a thoirt don neach-àrachais togalach mu atharrachadh cleachdaidh sam bith.

Far a bheil dàimhean eadar sealbhadairean air cruadhachadh, bidh eadar-mheadhanachadh gu tric a’ coileanadh barrachd air èisteachd cùirte.

Dè as urrainn dhuinn a dhèanamh dhut le màl geàrr-ùine ann an VvE?

Bidh sinn a’ toirt comhairle do chomann luchd-seilbh agus do luchd-seilbh àrosan mu ghnìomhas roinneadh agus màl geàrr-ùine; faic cuideachd na duilleagan againn air luchd-lagha thogalaichean agus luchd-lagha màil.

• Bidh sinn a’ leughadh an sgrìobhainn roinnidh agad agus na riaghailtean modail agus ag innse dhut a bheil cead fuireach geàrr-ùine ann.
• Bidh sinn a’ dreachdadh an rabhaidh no na freagairt do rabhadh VvE.
• Bidh sinn a’ faidhleadh no a’ dìon athchuinge gus co-dhùnadh VvE a chuir às taobh a-staigh na h-ùine aon mhìos a tha air a mhìneachadh ann an Artaigil 5:130 BW.
• Bidh sinn a’ stiùireadh no a’ dìon modhan-obrach faochaidh eadar-amail mu thoirt air màl geàrr-ùine agus pàighidhean peanas.
• Bidh sinn ag ullachadh atharrachadh air an sgrìobhainn fo Artaigil 5:139 BW còmhla ris an notair.

Geàrr-chunntas

• 'S e an sgrìobhainn roinneadh a cho-dhùineas a bheil cead aig daoine fuireach goirid san togalach agad; chan urrainn do riaghailtean an taighe casg ùr a chur ris.
• Bidh cùirtean a’ coimhead air a’ phàtran cleachdaidh fhèin: tha tionndadh tric, prìsean malairteach agus seirbheisean a’ nochdadh gu bheilear a’ dèanamh cron orra, chan ann gu bheil iad beò.
• Tha cead baile agus gnìomhas ceadachail nan riatanasan fa leth; feumaidh tu an dà chuid.
• Bidh VvE a’ cur an gnìomh tro rabhadh, peanas cùmhnantail agus, ma tha feum air, modhan-obrach faochaidh eadar-amail le peanasan làitheil.
• Gus dùbhlan a thoirt do cho-dhùnadh VvE, tha mìos agad fo Artaigil 5:130(2) BW.

Ceistean Àbhaisteach